TIÊU ĐIỂM: TP. Hồ Chí Minh nghiên cứu xây dựng bảng giá đất mới | VTV24

Key Concepts

• Bản giá đất (Land price list): Bảng giá do nhà nước quy định làm căn cứ tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi thu hồi đất.
• Sáp nhập địa giới hành chính (Administrative boundary merger): Việc hợp nhất các đơn vị hành chính (ở đây là TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương).
• Nghĩa vụ tài chính về đất đai (Land financial obligations): Các khoản tiền phải nộp liên quan đến quyền sử dụng đất.
• Tiền sử dụng đất (Land use fee): Khoản tiền phải nộp khi được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Hệ số điều chỉnh giá đất (Land price adjustment coefficient): Hệ số dùng để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất cho phù hợp với giá thị trường.
• Hạng mức đất ở (Residential land quota): Diện tích đất ở được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định.
• Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư (Agricultural land interspersed in residential areas): Đất nông nghiệp nằm lẫn trong khu dân cư.

Xây dựng Bản Giá Đất Mới tại TP.HCM

• Thời gian dự kiến: TP.HCM dự kiến sử dụng bản giá đất mới từ đầu năm 2026.
• Chỉ đạo: UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Tư pháp chuẩn bị dự toán ngân sách, chọn đơn vị tư vấn và hoàn thiện thủ tục xây dựng bản giá đất thống nhất sau sáp nhập.
• Thời gian chuẩn bị: TP.HCM có khoảng 3 tháng để chuẩn bị ban hành bản giá đất mới.
• Phương án xây dựng: TP.HCM chọn phương án xây dựng bản giá đất lần đầu theo thủ tục rút gọn thay vì giữ nguyên và tích hợp từ ba bản giá đất cũ (TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương).
• Trách nhiệm thu thập dữ liệu: 168 phường xã và đặc khu có trách nhiệm thu thập dữ liệu giao dịch giá đất tại tuần tuyến đường khu vực và điểm giáp ranh gửi sở nông nghiệp và môi trường để định giá.
• Thời gian áp dụng bản giá đất hiện hành: Ba bản giá đất hiện hành vẫn được duy trì đến hết ngày 31 tháng 12 năm nay để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai.
• Căn cứ pháp lý: Theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, các địa phương phải ban hành bản giá đất lần đầu áp dụng thống nhất.

Vai Trò và Tác Động của Bản Giá Đất

• Công cụ điều tiết thị trường: Bản giá đất là công cụ giúp điều tiết thị trường, là căn cứ để tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ, hoặc là cơ sở để xác định mức giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
• Phản ánh của người dân: Bản giá đất hiện hành (áp dụng đến hết năm nay) bị phản ánh là quá cao, dẫn đến tiền sử dụng đất tăng vọt khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở.
• Ví dụ về tăng giá:
  • Bình Dương cũ: Đất ở vị trí 1 có giá cao nhất hơn 52 triệu đồng/m², tăng gần 38%.
  • Bà Rịa - Vũng Tàu cũ: Giá đất ở vị trí 1 khoảng 78 triệu đồng/m², vị trí 2 gần 55 triệu đồng/m², tăng trung bình khoảng 17%.
  • TP.HCM trước sáp nhập: Giá đất ở thấp nhất 2,3 triệu đồng/m², cao nhất hơn 687 triệu đồng/m². Giá đất nông nghiệp từ 400.000đ đến 810.000đ/m².
• Ảnh hưởng đến người dân: Chênh lệch lớn giữa giá đất ở và đất nông nghiệp khiến tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng gấp 5-10 lần. Ví dụ, ông Nguyễn Huy Hoàng phải đóng 2,7 tỷ đồng để chuyển đổi 100m² đất nông nghiệp sang đất ở, tăng nhiều lần so với trước đây (khoảng 100 triệu đồng).
• Quy định hiện hành: Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở đang bị áp bằng 100% giá đất trong bảng giá đất cho toàn bộ diện tích, không phân biệt phần đất trong hay ngoài hạng mức.
• Đề xuất sửa đổi: Đề nghị quy định tỷ lệ thấp hơn cho phần đất trong hạng mức và tỷ lệ cao hơn cho phần đất ngoài hạng mức.

Giải Pháp và Đề Xuất

• Dự thảo Nghị định 103 sửa đổi: Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo nghị định 103 sửa đổi nhằm giảm thu, bổ sung tiền sử dụng đất, trong đó có phương án giảm tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất (30% giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích trong hãng mức và 50% đối với diện tích vượt hãng mức).
• Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: Hiện trên địa bàn còn hơn 11.000 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận. Các hộ gia đình và cá nhân có nhà đất vướng quy hoạch, chưa được chuyển mục đích sử dụng hoặc muốn hợp thức hóa quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu gặp khó khăn khi giá đất tăng cao.
• Ý kiến của DKRA Rup: Cần chuẩn hóa dữ liệu giao dịch từ cơ quan thuế, giá công chứng để xác định giá mua bán thực tế.
• Hai vấn đề cần tính đến khi xây dựng bản giá đất mới:
  1. Đảm bảo bản giá đất sát với giá thị trường để bảo vệ quyền lợi người dân khi nhà nước thu hồi đất và tránh đầu cơ.
  2. Phân tách nhóm đối tượng tính thể số cụ thể để giảm gánh nặng cho người dân (ví dụ, người mua nhà lần đầu).
• Đề xuất của Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM:
  • Lưu ý các cơ sở pháp lý đang chờ thông qua (Luật Đất đai 2024 sửa đổi và dự thảo nghị định 103).
  • Điều chỉnh giá đất nông nghiệp trong bản giá sao cho phù hợp.
  • Điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp lên bằng 65-70% giá đất ở đối với các thửa đất nằm trong khu dân cư hoặc cùng thửa có cả đất ở và đất nông nghiệp.
• Chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính: Giao Bộ Tài chính chủ trì phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu đề xuất giải pháp sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để thu tiền sử dụng đất một cách phù hợp, khả thi.

Kết luận

Việc xây dựng bản giá đất mới tại TP.HCM là một bước quan trọng để quản lý thị trường bất động sản và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách. Tuy nhiên, cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo bản giá đất phù hợp với thực tế thị trường, giảm gánh nặng cho người dân, đặc biệt là những người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Việc điều chỉnh giá đất nông nghiệp và áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hợp lý là những giải pháp cần được xem xét để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước và người dân.