Tiêu điểm: Bảng giá đất dự kiến sẽ thay đổi 5 năm 1 lần | VTV24

Key Concepts

• Bảng giá đất (Land Price Table): Căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tiền sử dụng/thuê đất khi chuyển mục đích, và các loại thuế phí liên quan.
• Luật Đất đai 2024 (Land Law 2024): Luật mới ban đầu quy định địa phương phải ban hành bảng giá đất hàng năm.
• Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K / K-factor): Công cụ được sử dụng để điều chỉnh giá đất hàng năm cho từng khu vực, vị trí, nhằm phản ánh biến động thị trường và tính linh hoạt.
• Tiền sử dụng đất (Land Use Fee): Khoản tiền phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt từ đất nông nghiệp sang đất ở.
• Hội đồng nhân dân cấp tỉnh (Provincial People's Council): Cơ quan có thẩm quyền ban hành bảng giá đất theo đề xuất mới.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Provincial People's Committee): Cơ quan có thẩm quyền ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm.

---

Tóm tắt chi tiết về đề xuất thay đổi cơ chế ban hành Bảng giá đất và Hệ số điều chỉnh giá đất

Phần tiêu điểm thảo luận về những bất cập trong việc áp dụng bảng giá đất hiện hành và các đề xuất thay đổi quan trọng theo dự thảo nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn vướng mắc của Luật Đất đai 2024.

1. Bất cập của cơ chế Bảng giá đất hiện hành và Luật Đất đai 2024

• Căn cứ pháp lý và mục đích: Bảng giá đất là căn cứ quan trọng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tiền sử dụng/thuê đất khi chuyển mục đích, và các loại thuế phí liên quan.
• Quy định của Luật Đất đai 2024: Luật Đất đai 2024 quy định địa phương phải ban hành bảng giá đất hàng năm.
• Thực tế triển khai và khó khăn:
  • Khoảng cách giá lớn: Khoảng cách quá lớn giữa giá đất ở và đất nông nghiệp gây khó khăn cho người dân khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất do phải nộp số tiền quá lớn.
  • Áp lực hành chính: Việc ban hành bảng giá đất hàng năm tạo khối lượng công việc hành chính lớn, kéo dài thời gian xác định giá, gây áp lực cho các sở ngành, địa phương.
  • Khó khăn cho người dân và nhà đầu tư: Gây khó khăn cho người dân có nhu cầu chuyển đổi đất và chủ đầu tư lập dự án nhà ở do thiếu sự ổn định và khó dự báo tài chính.
  • Giá đất tăng cao đột biến: Nhiều địa phương đã công bố bảng giá đất điều chỉnh tăng gấp nhiều lần, tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp. Ví dụ, bảng giá đất tại TP.HCM đã tăng hàng chục lần so với bảng giá cũ, khiến nhiều gia đình không kịp thích ứng về tài chính.

2. Đề xuất cơ chế mới: Bảng giá đất 5 năm và Hệ số K hàng năm

Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đang lấy ý kiến về dự thảo nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc Luật Đất đai 2024, trong đó có đề xuất thay đổi cơ chế ban hành bảng giá đất:

• Thời hạn ban hành Bảng giá đất: Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần (thay vì hàng năm như hiện hành). Bảng giá đất này có thể được công bố áp dụng từ ngày 01/01/2026 và sửa đổi, bổ sung khi cần thiết.
• Cấu trúc Bảng giá đất: Dự kiến xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí. Với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá, bảng giá đất sẽ được xây dựng đến từng thửa.
• Hệ số điều chỉnh giá đất (Hệ số K):
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số K áp dụng từ ngày 01/01 hàng năm.
  • Địa phương có thể dựa vào hệ số K để điều chỉnh tăng hoặc giảm giá của các loại đất từng khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất.
  • Hội đồng thẩm định giá hệ số K: Do Chủ tịch Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thành lập, có quyền thành lập tổ giúp việc và thuê tư vấn xác định giá để thẩm định hệ số K.

3. Lợi ích và sự ủng hộ đối với đề xuất mới

• Ổn định và dự báo:
  • Ông Nguyễn Đức Hòa (người dân có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất ở): "Việc lộ trình 5 năm nó sẽ phù hợp hơn để cho mọi người có có thời gian chuẩn bị, tâm thế chuẩn bị cũng như tài chính để chuẩn bị cho cái chuyện thay đổi về bản giá đất chuyển đổi thay đổi sử dụng mục đích."
  • Giúp người dân và nhà đầu tư có lộ trình, tâm thế và tài chính tốt hơn để chuẩn bị.
  • Tạo môi trường đầu tư ổn định hơn, giúp chủ đầu tư lên kế hoạch đầu tư phù hợp.
• Linh hoạt và bám sát thị trường: Hệ số K được xem là "van điều tiết thị trường", giúp kịp thời điều chỉnh giá đất phù hợp với biến động liên tục từ thị trường, khắc phục độ trễ của bảng giá đất 5 năm.
• Minh bạch: Tăng tính minh bạch khi tính tiền sử dụng, thuế phí cho người dân hoặc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
• Giảm gánh nặng hành chính: Tiết giảm công việc khảo sát, tính toán bảng giá đất hàng năm.
• Kinh nghiệm thực tiễn: Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ủng hộ vì cơ chế này đã được chính quyền TP.HCM phát huy hiệu quả trong nhiều năm qua.
  • Ví dụ Vành đai 3: TP.HCM đã ban hành hàng chục quyết định về hệ số K cho từng khu vực dự án đi qua, giúp bồi thường thỏa đáng hơn.
  • Ví dụ Hóc Môn: Hệ số K từng lên đến 38 lần so với bảng giá đất, vì giá đất nông nghiệp chỉ khoảng 300.000 - 600.000 VND/m², không đáp ứng được nguyện vọng người dân nếu áp dụng bảng giá đất bình thường.

4. Đề xuất giảm tỷ lệ thu tiền sử dụng đất

• Vấn đề: Hiện tại, khi chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất ở, người dân phải nộp thuế phí bằng 100% bảng giá đất, trong khi một số bảng giá đất (như TP.HCM) đang bám sát giá thị trường và đã tăng hàng chục lần.
• Đề xuất của Bộ Tài chính: Dự thảo nghị định sửa đổi Nghị định số 103 về tiền sử dụng, tiền thuê đất đề xuất giảm mức thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở:
  • 30% bảng giá đất nếu nằm trong hạn mức.
  • 50% bảng giá đất nếu vượt hạn mức.
• Đề xuất của HoREA: Cho rằng mức đề xuất của Bộ Tài chính vẫn còn cao và kiến nghị giảm thêm:
  • 20% đối với đất ở trong hạn mức (thay vì 30%).
  • 30% đối với đất ở vượt hạn mức (thay vì 50%).
• Lý do: "bản giá đức chắc chắn là nó phải thống nhất nhưng mà nộp bao nhiêu phần trăm thì mới là quan võng. Thì trước đây chúng ta đang nộp là 100% thì tôi nghĩ chúng ta nên nộp khoảng cho người dân mà nộp khoảng từ 20 tới 30% thì tôi nghĩ là hợp lý hơn. Lúc đó chúng ta sẽ khuyến khích những cái mảnh đức chống sẽ đưa đi vào hoạt động bằng cách là xây nhà để ở, bằng cách là xây nhà để kinh doanh. nó tạo thêm cái giá trị cổng thêm cho xã hội và giá trị cộng thêm cả cho gia đình." – Chuyên gia.

5. Đề xuất điều chỉnh Bảng giá đất tại TP.HCM

• Vấn đề: Bảng giá đất đang áp dụng tại TP.HCM đã tăng hàng chục lần, gây khó khăn cho người dân.
• Kiến nghị của Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM:
  • Nên điều chỉnh bảng giá đất theo hướng giảm xuống.
  • Bảng giá đất mới từ năm sau có thể tham khảo sử dụng lại bảng giá đã từng áp dụng vào thời điểm Luật Đất đai 2013 còn hiệu lực để làm "giá cơ sở".
  • Sử dụng hệ số K điều chỉnh hàng năm để làm "đơn giá thứ cấp" áp dụng cho từng đối tượng.
  • Ví dụ: Giá cơ sở áp dụng cho thương binh, gia đình chính sách, chuyển đổi đất lần đầu. Giá thứ cấp (nhân hệ số K) áp dụng cho chuyển nhượng, mua bán, tính thuế chuyển nhượng, bồi thường thiệt hại thiên tai.
  • Mục tiêu: Tạo lập giá cơ sở là mức bình ổn, tránh đầu cơ thổi giá. Đảm bảo quyền lợi cho người dân và tránh thất thu ngân sách địa phương.

6. Kết luận và Tổng hợp

Mô hình ban hành bảng giá đất ổn định theo chu kỳ 5 năm một lần, kết hợp với việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) hàng năm để cập nhật, được các chuyên gia và hiệp hội đánh giá cao. Cơ chế này vừa đảm bảo tính ổn định lâu dài cho nhà đầu tư xây dựng kế hoạch, vừa có sự linh hoạt để bám sát thực tế thị trường. Đồng thời, các đề xuất giảm tỷ lệ thu tiền sử dụng đất và điều chỉnh bảng giá đất ở những địa phương có mức tăng cao đột biến là cần thiết để giảm gánh nặng cho người dân, khuyến khích sử dụng đất hiệu quả và tạo môi trường đầu tư hấp dẫn hơn. Việc áp dụng lại phương án bảng giá đất kèm hệ số điều chỉnh cũng giúp các địa phương dễ dàng thực hiện do đã có kinh nghiệm trước đây.