Bất động sản Việt Nam quý II/2025: Thời cơ hay rủi ro cho nhà đầu tư? | VTV24

Thị Trường Bất Động Sản Quý 2/2024: Hà Nội Khởi Sắc, TP.HCM Thiếu Hụt, Giá Neo Cao

Key Concepts:

• Nguồn cung sơ cấp: Lượng căn hộ mới mở bán từ chủ đầu tư.
• Tỷ lệ lấp đầy: Phần trăm diện tích văn phòng, bán lẻ, căn hộ dịch vụ, khách sạn được thuê hoặc sử dụng.
• Bản giá đất: Bảng giá do nhà nước quy định, dùng để tính tiền sử dụng đất.
• Tiền sử dụng đất: Khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
• Nghị quyết 18: Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.
• Luật Đất đai 2024: Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, dự kiến có hiệu lực từ năm 2024.
• Nhà ở xã hội: Loại hình nhà ở được nhà nước hỗ trợ về giá, diện tích, đối tượng mua để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Tổng Quan Thị Trường Bất Động Sản Quý 2/2024

• Điểm sáng: Phân khúc văn phòng, bán lẻ, căn hộ dịch vụ và khách sạn hoạt động tốt với tỷ lệ lấp đầy cao nhờ du lịch phục hồi (10.6 triệu lượt khách quốc tế, tăng 24% so với 2019).
• Thị trường chung cư:
  • Hà Nội: Ổn định hơn về nguồn cung nhờ nhu cầu lớn và hạ tầng cải thiện.
  • TP.HCM: Tiếp tục thiếu hụt nguồn cung nhà ở.
  • Điểm chung: Giá bán tiếp tục tăng cao, thiếu phân khúc hợp túi tiền.

Phân Tích Chi Tiết Thị Trường Căn Hộ

• TP.HCM:
  • Nguồn cung sơ cấp hạn chế: 5400 căn hộ.
  • Lượng bán được: 45%.
  • Giá các dự án mới vượt ngưỡng 80 triệu đồng/m², tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước.
• Hà Nội:
  • Nguồn cung ổn định: 7000 căn hộ mới mở bán.
  • Giá trung bình: 91 triệu đồng/m², tăng so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái.
  • Nhiều dự án mới ở vị trí thuận lợi đẩy mặt bằng giá sơ cấp tăng.
• Xu hướng chung:
  • Giá chung cư tăng cao tập trung ở phân khúc cao cấp, khiến sức mua giảm.
  • Người mua có tâm lý nghe ngóng, chờ đợi.
  • Chủ đầu tư cần cân nhắc kỹ về giá, chính sách bán hàng và marketing để đảm bảo thanh khoản.

Dự Báo Nguồn Cung Tương Lai

• Hà Nội (2024-2027): Hơn 58.000 căn hộ từ 58 dự án, chủ yếu ở khu vực vành đai 3.
• TP.HCM (nửa cuối 2024): Khoảng 6000 căn hộ. Nguồn cung dồi dào hơn ở Long An, Đồng Nai, Bình Dương (chiếm gần 70% tổng nguồn cung).

Bất Động Sản Khu Công Nghiệp

• Điểm sáng: Hoạt động đàm phán và xúc tiến đầu tư ổn định, bất chấp biến động thương mại toàn cầu.
• Yếu tố thúc đẩy: Định hướng tập trung vào chất lượng, chính sách ưu đãi của chính phủ.
• Tác động từ chính sách: Hoa Kỳ cắt giảm thuế đối ứng cho nhiều mặt hàng Việt Nam được kỳ vọng cải thiện tâm lý nhà đầu tư.

Dự Báo Thị Trường Quý 3/2024

• Tổng quan: Phục hồi và tăng trưởng trở lại, tùy theo khu vực và phân khúc.
• Phân khúc căn hộ cao cấp: Tiếp tục dẫn đầu nguồn cung, giá khó giảm do quỹ đất khan hiếm và giá vật liệu xây dựng tăng. Cạnh tranh tìm kiếm khách hàng gay gắt.
• Phân khúc đất nền, nhà ở riêng lẻ: Được quan tâm ở các tỉnh thành có kinh tế phát triển và hạ tầng đang triển khai.
• Phân khúc nhà ở xã hội: Khởi sắc nhờ cơ quan quản lý nhà nước tháo gỡ vướng mắc.
• Bất động sản công nghiệp: Tiếp tục là điểm sáng.
• Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng: Tín hiệu tích cực hơn nhờ dự án quy mô lớn và lượng khách du lịch tăng.

Vấn Đề Lệch Pha Cung Cầu và Giải Pháp

• Tình trạng: Lệch pha cung cầu khó cải thiện do dự án mới giá cao vì chi phí đầu vào tăng.
• Giải pháp:
  • Chính phủ đề xuất sửa đổi Nghị quyết 18 làm cơ sở sửa Luật Đất đai 2024.
  • Mục tiêu: Khắc phục bất cập về thu hồi đất, tài chính đất đai, kiểm soát giá đất.
• Bất cập hiện tại:
  • Quy định liên quan đến đất đai thiếu thống nhất, đồng bộ.
  • Tiền sử dụng đất quá cao khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
  • Đề xuất: Giảm nhẹ mức đóng tiền sử dụng đất.
• Đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:
  • Tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở: 20% giá đất của bản giá đất.
  • Tiền sử dụng đất ngoài hạn mức: 30% giá đất của bản giá đất.
• Chỉ đạo của Thủ tướng: Nghiên cứu sửa Nghị quyết 18 và Luật Đất đai 2024 về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giá đất và tài chính đất đai.

Đánh Giá và Triển Vọng

• Bộ Xây dựng: Thị trường bất động sản bắt đầu hồi sinh, tạo tiền đề cho chu kỳ phát triển mới.
• Giải pháp:
  • Tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy định pháp luật về nhà ở, nhà ở xã hội, kinh doanh bất động sản, quy hoạch đô thị.
  • Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến dự án bất động sản.
  • Cắt giảm thủ tục hành chính.
• Lưu ý: Cần kiên trì lắng nghe ý kiến của các nhà quản lý, nhà khoa học, người dân và doanh nghiệp trong quá trình điều chỉnh luật.

Kết Luận

Thị trường bất động sản Việt Nam đang có những chuyển biến tích cực, đặc biệt ở Hà Nội và phân khúc bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung cầu và giá nhà ở cao vẫn là thách thức lớn. Việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tạo ra những thay đổi tích cực, giúp thị trường phát triển bền vững hơn.