Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận | VTV24

Tóm tắt nội dung video về Nghị quyết 171 của Quốc hội về thí điểm dự án nhà ở thương mại

Key Concepts:

• Nghị quyết 171: Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
• Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất: Cho phép chủ đầu tư thỏa thuận trực tiếp với người có quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất công nghiệp,...) để thực hiện dự án nhà ở thương mại, thay vì đấu giá hoặc đấu thầu.
• Định giá đất: Quá trình xác định giá trị đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng.
• Đấu giá/Đấu thầu: Hình thức lựa chọn nhà đầu tư hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua đấu giá hoặc đấu thầu.
• Đất ở: Loại đất được phép xây dựng nhà ở.
• Đất khác: Đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất thương mại dịch vụ,... không phải đất ở.
• Tiền sử dụng đất: Khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở.

1. Bối cảnh và sự cần thiết của Nghị quyết 171

• Thị trường bất động sản thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đặc biệt tại các đô thị lớn.
• Nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc về thủ tục đất đai, đặc biệt là các dự án có đất khác (đất nông nghiệp, đất công nghiệp, nhà xưởng) mà không có đất ở.
• Luật Đất đai 2024 quy định chặt chẽ về việc phát triển nhà ở, yêu cầu phải có đất ở, gây khó khăn cho các dự án có quỹ đất hỗn hợp.
• Nghị quyết 171 ra đời nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, thúc đẩy triển khai dự án, tăng nguồn cung nhà ở.

2. Nội dung chính của Nghị quyết 171

• Cho phép thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất: Chủ đầu tư được phép thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất công nghiệp,...) để thực hiện dự án nhà ở thương mại, không cần thông qua đấu giá hoặc đấu thầu.
• Đối tượng áp dụng: Tổ chức có quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Điều kiện áp dụng: Dự án phải phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển nhà ở, và tuân thủ các quy định pháp luật.
• Áp dụng cho các dự án di dời cơ sở sản xuất: Trong trường hợp dự án phải di dời cơ sở sản xuất do ô nhiễm môi trường hoặc theo quy hoạch đô thị, tổ chức kinh doanh bất động sản được phép thực hiện thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận đồng thời với việc di chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Ưu điểm của Nghị quyết 171

• Tháo gỡ điểm nghẽn: Giải quyết vướng mắc về thủ tục đất đai, đặc biệt là đối với các dự án có đất khác.
• Rút ngắn thời gian thực hiện dự án: Bỏ qua các thủ tục đấu giá, đấu thầu phức tạp.
• Tăng nguồn cung nhà ở: Thúc đẩy triển khai dự án, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
• Cải cách thủ tục hành chính: Tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp.

4. Vấn đề định giá đất và các khó khăn liên quan

• Chậm trễ trong định giá đất: Nhiều dự án bị chậm trễ do quá trình định giá đất kéo dài. Ví dụ: Hà Nội có khoảng 70 dự án đang trong giai đoạn tính tiền sử dụng đất.
• Khó khăn trong việc xác định giá đất: Các quy định pháp luật về thu thập thông tin về giá đất xung quanh để xác định giá đất cụ thể cho các dự án đang không phù hợp với thực tế.
• Rủi ro pháp lý: Các đơn vị tư vấn định giá e ngại rủi ro pháp lý liên quan đến việc định giá đất, dẫn đến tình trạng thiếu đơn vị tham gia.
• Giá đất ảo: Giá đất trên thị trường bị đẩy lên cao do đầu cơ, thổi giá, gây khó khăn cho việc định giá chính xác.
• Ví dụ: Dự án khu nhà ở Thuần Nghệ (Hà Tây cũ) bị yêu cầu tính lại tiền sử dụng đất sau 14 năm do cho rằng việc giao đất trước đây là không đúng quy định.

5. Giải pháp và lưu ý để triển khai hiệu quả Nghị quyết 171

• Điều chỉnh quy định về định giá đất: Cần có những điều chỉnh để giúp cho việc định giá đất sớm đi vào ổn định.
• Xây dựng bảng giá đất phù hợp: Các địa phương cần đưa ra mức giá đất hợp lý, không bám sát theo thị trường ảo.
• Giảm thiểu rủi ro pháp lý cho người thẩm định giá: Cần có cơ chế bảo vệ người thẩm định giá, giảm thiểu rủi ro pháp lý liên quan đến việc định giá đất.
• Lựa chọn dự án ưu tiên: Ưu tiên các dự án nằm trong quy hoạch phát triển nhà ở, có chủ trương phê duyệt của tỉnh, thành phố.
• Tránh lợi dụng chính sách: Không lợi dụng chính sách để thực hiện các dự án không phù hợp với quy hoạch.

6. Kết luận

Nghị quyết 171 là một giải pháp quan trọng để tháo gỡ các điểm nghẽn, thúc đẩy triển khai dự án nhà ở thương mại, tăng nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, cần có những giải pháp đồng bộ về định giá đất, quy hoạch, và quản lý thị trường để đảm bảo triển khai hiệu quả Nghị quyết, tránh tình trạng lợi dụng chính sách, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.