Nhà ở giá phù hợp và bài toán nguồn cung | VTV24

Key Concepts

• Nhà ở thương mại giá phù hợp: Phân khúc nhà ở nằm giữa nhà ở xã hội (cho người thu nhập thấp) và nhà ở thương mại cao cấp, hướng tới đại đa số người dân có thu nhập trung bình.
• Lệch pha cung cầu: Tình trạng thị trường dư thừa căn hộ cao cấp nhưng thiếu hụt trầm trọng căn hộ bình dân/tầm trung.
• Quỹ đất sạch: Đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, có hạ tầng, sẵn sàng để triển khai dự án.
• Cơ chế hậu kiểm: Phương pháp giám sát sau khi dự án được triển khai để đảm bảo doanh nghiệp thực hiện đúng cam kết về giá bán và đối tượng khách hàng.
• Lợi nhuận định mức: Mức lợi nhuận tối đa được quy định cho doanh nghiệp khi tham gia phân khúc nhà ở giá phù hợp (đề xuất 15%).

1. Thực trạng thị trường và sự lệch pha cung cầu

• Thiếu hụt nguồn cung: Phân khúc căn hộ tầm trung (giá trên dưới 50 triệu đồng/m²) đang biến mất. Tại TP.HCM, căn hộ bình dân chiếm 0% nguồn cung trong 6 tháng đầu năm, trong khi căn hộ cao cấp chiếm 55%.
• Nhu cầu thực: 70% người dân đô thị có nhu cầu nhà ở với mức giá dưới 25 triệu đồng/m².
• Hệ quả: Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng nới rộng, gây nguy cơ bong bóng bất động sản và ảnh hưởng đến tính bền vững của thị trường.
• Ví dụ điển hình: Một dự án tại quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) chào bán với giá 700 triệu đồng/m², tương đương 80–170 tỷ đồng/căn, cho thấy sự phân hóa cực đoan của thị trường.

2. Các rào cản chính trong quá khứ

• Chi phí đầu vào cao: Giá đất chiếm 10–30% giá thành dự án. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, quỹ đất giá rẻ không còn, buộc doanh nghiệp phải triển khai ở vùng ven xa trung tâm.
• Thủ tục hành chính: Quy trình đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư kéo dài (từ 9–12 tháng), làm tăng chi phí tài chính và lãi vay.
• Chính sách chưa đủ mạnh: Các đề xuất trước đây (như mức giá trần 20–25 triệu đồng/m²) không khả thi do chi phí thực tế của doanh nghiệp vượt quá mức giá này.

3. Phân tích dự thảo Nghị quyết mới của Bộ Xây dựng

Dự thảo tập trung vào việc tạo nguồn cung thông qua các ưu đãi trực tiếp cho doanh nghiệp:

• Thủ tục đầu tư: Rút gọn quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư (áp dụng cơ chế thí điểm tương tự nhà ở xã hội).
• Tiếp cận quỹ đất: Cho phép chỉ định chủ đầu tư mà không cần qua đấu giá/đấu thầu để tiết kiệm thời gian và chi phí.
• Ưu đãi tín dụng: Hỗ trợ lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với nhà ở thương mại thông thường.
• Lợi nhuận định mức: Nâng mức lợi nhuận cho doanh nghiệp lên 15% (so với 10% của nhà ở xã hội) để tạo động lực tham gia.

4. Các vấn đề cần giải quyết (Thách thức)

• Kiểm soát giá bán: Việc bỏ đấu giá đất giúp giảm chi phí đầu vào, nhưng cần cơ chế "hậu kiểm" chặt chẽ để đảm bảo doanh nghiệp thực sự giảm giá bán cho người dân thay vì giữ lại lợi nhuận.
• Tính cụ thể của chính sách: Cần quy định rõ mức lãi suất ưu đãi, nguồn vốn tín dụng và tiêu chí định lượng đối với doanh nghiệp được tham gia (năng lực tài chính, kinh nghiệm).
• Nút thắt quỹ đất: Dự thảo vẫn dựa trên khung giá đất địa phương, chưa có ưu đãi thực sự về giá đất, khiến chi phí đầu vào vẫn ở mức cao.

5. Quan điểm chuyên gia và đề xuất

• Phương pháp "Vừa làm vừa thí điểm": Do thiếu dữ liệu thực tế, các chuyên gia đề xuất nên triển khai thí điểm, sau đó điều chỉnh dựa trên kết quả thực tế thay vì áp đặt các con số cảm tính.
• Tự động gia hạn: Thay vì phải xin phép gia hạn các dự án thí điểm, nên có cơ chế tự động gia hạn để đảm bảo tính liên tục cho các dự án dài hạn.
• Vai trò của Nhà nước: Cần luật hóa các ưu đãi (thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, giãn nộp tiền sử dụng đất) trong Luật Nhà ở và Luật Đất đai để tạo hành lang pháp lý vững chắc.

Kết luận

Việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là một hướng đi đúng đắn nhưng không phải là "cây đũa thần" có thể giải quyết ngay lập tức cơn khát nhà ở. Thành công của chính sách phụ thuộc vào việc giải quyết đồng bộ ba yếu tố: quỹ đất sạch, thủ tục hành chính tinh gọn và cơ chế kiểm soát giá bán hiệu quả. Đây là bài toán dài hạn nhằm đảm bảo sự đa dạng và bền vững cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu thực của người dân tại các đô thị lớn.