Nguồn cung căn hộ tăng mạnh, nhà ở xã hội phát triển để cân bằng thị trường nhà ở | VTV24

Tổng quan thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM: Triển vọng 2026 và vai trò của nhà ở xã hội

Key Concepts:

• Nguồn cung căn hộ: Tổng số lượng căn hộ mở bán mới trên thị trường.
• Hấp thụ: Tỷ lệ căn hộ đã bán so với tổng số căn hộ mở bán.
• Nhà ở xã hội (NƠXH): Loại hình nhà ở được hỗ trợ bởi nhà nước, dành cho người có thu nhập thấp và trung bình.
• Nghị định 261: Nghị định của Chính phủ sửa đổi các quy định về phát triển NƠXH.
• Thị trường vệ tinh: Các khu vực lân cận các thành phố lớn, có giá cả phải chăng hơn.

1. Tình hình thị trường căn hộ Quý 4/2025

Tổng nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM đạt hơn 30.000 căn trong quý 4 năm 2025, mức cao nhất trong 3 năm gần đây. Tại Hà Nội, phân khúc cao cấp và hạng sang dẫn dắt thị trường với tỷ lệ hấp thụ trung bình 89%, cho thấy nhu cầu ổn định đối với các sản phẩm chất lượng cao. Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận cơ cấu tiêu thụ đa dạng hơn, với sự dịch chuyển mạnh của phân khúc trung cấp sang các thị trường vệ tinh, đặc biệt là Bình Dương.

2. Dự báo thị trường năm 2026

Thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội dự kiến tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2026, với tổng số lượng mở bán mới tương đương hoặc cao hơn năm 2025. Gần một nửa số căn hộ mở bán mới ở Hà Nội có giá trên 120 triệu đồng/m², tương đương khoảng 8 tỷ đồng cho một căn hộ 70m². So sánh với giá NƠXH diện tích tương tự (khoảng 2 tỷ đồng), NƠXH trở thành lựa chọn mong muốn của nhiều người dân đô thị.

3. Sự phát triển của nhà ở xã hội

Báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy 19 địa phương đã hoàn thành hoặc vượt kế hoạch phát triển NƠXH năm 2025, một sự lội ngược dòng đáng kể so với tình hình hạn chế vào đầu năm ngoái. Hà Nội đã có hai dự án NƠXH hoàn thành và tiến hành bốc thăm mua nhà sau gần 3 năm không có dự án nào. Thành phố dự kiến sẽ có thêm 39 dự án NƠXH từ nay đến năm 2030. Các địa phương như Hải Phòng và Bắc Ninh cũng vượt chỉ tiêu, giúp người thu nhập trung bình và thấp tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn.

4. Tác động của NƠXH đến thị trường bất động sản

Sự xuất hiện của các dự án NƠXH được xem là một đối trọng cạnh tranh trực tiếp với nhà ở thương mại giá cao, giúp chặn đà tăng giá của chung cư. Các chuyên gia nhận định, trong thời gian ngắn tới, giá nhà ở nội thành và giá chung cư thương mại sẽ khó tăng, thậm chí có xu hướng giảm, đặc biệt ở những vị trí không đặc biệt. Nguồn cung tăng sẽ góp phần làm giảm giá nhà.

5. Chính sách hỗ trợ và đề xuất

Chính phủ đã ban hành Nghị định 261 sửa đổi các quy định liên quan đến phát triển NƠXH, gỡ bỏ nhiều rào cản cho người mua nhà. Cụ thể, người độc thân có thu nhập không quá 20 triệu đồng/tháng và các cặp vợ chồng có thu nhập không quá 40 triệu đồng/tháng được đăng ký mua NƠXH. Tuy nhiên, các doanh nghiệp đề xuất cơ quan chức năng hỗ trợ thêm khâu xét duyệt hồ sơ để tránh tình trạng tiêu cực. Một giải pháp được đề xuất là xây dựng danh sách khách hàng đủ tiêu chuẩn để cơ quan quản lý nhà nước thực hiện bốc thăm.

6. Quan điểm của Chính phủ và mục tiêu dài hạn

Bộ Xây dựng nhấn mạnh rằng phát triển NƠXH không chỉ là nhiệm vụ của ngành xây dựng mà còn gắn chặt với mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an sinh xã hội. Chính phủ xác định giai đoạn 2026-2030 là thời kỳ tăng tốc, hướng tới hoàn thành mục tiêu tối thiểu 1 triệu căn NƠXH cho người thu nhập thấp và công nhân.

7. Ý kiến từ người dân và chuyên gia

Một người dân chia sẻ: "Những căn nhà ở chung cư thì đang rơi vào tầm vài tỷ. Như thế thì khá là cao so với thu nhập của tôi. Nhà xã hội thì giá cả rất là phù hợp so với mức lương thu nhập trung bình của tôi." Một chuyên gia nhận định: "Chúng ta phải kích thích các cái trách nhiệm của các chủ đầu tư thì khi đó chúng ta mới đảm bảo cân đối hài hòa các cái nguồn cung." và "Thì đây chính là cái mà tôi cho là một cái lối thoát mà cái cách giải quyết cho thị trường bất động sản."

Kết luận:

Thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM đang chứng kiến sự tăng trưởng nguồn cung và sự trỗi dậy của phân khúc NƠXH. Các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ và sự cạnh tranh từ NƠXH được kỳ vọng sẽ góp phần ổn định thị trường bất động sản, giúp người dân có thu nhập thấp và trung bình tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Việc tăng tốc phát triển NƠXH trong giai đoạn 2026-2030 là một giải pháp quan trọng để giải quyết vấn đề nhà ở và đảm bảo an sinh xã hội.