Lãnh Đạo Kiến Tạo #4|Tư duy Win–Win:Khơi thông nguồn lực từ hợp tác quốc tế|Thanh Hương, Hương Giang

Key Concepts

• FDI (Foreign Direct Investment): Đầu tư trực tiếp nước ngoài, dòng vốn từ nước ngoài vào Việt Nam.
• Commitment FDI: Mức FDI đăng ký.
• Disbursement FDI: Mức FDI giải ngân.
• Corporate Governance: Quản trị doanh nghiệp, bao gồm sự minh bạch, trung thực và tầm nhìn.
• Win-Win: Tư duy hợp tác cùng có lợi, không chỉ về tài chính mà còn về sự tin tưởng và đồng hành.
• TOD (Transit-Oriented Development): Phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng, các khu đô thị dọc theo tuyến metro, bus.
• Township/Integrated Township: Khu đô thị tích hợp, bao gồm nhà ở, thương mại, bệnh viện, trường học, trung tâm văn hóa, v.v.
• Affordable Housing: Nhà ở vừa túi tiền, phân khúc sản phẩm nhắm đến người có thu nhập trung bình.
• Local Expertise: Am hiểu địa phương, kinh nghiệm phát triển dự án trong nước.
• International Experience: Kinh nghiệm quốc tế, kiến thức từ các thị trường phát triển.
• Chữ Tín: Uy tín, sự cam kết và thực hiện lời hứa.
• Charter of Authority: Phân quyền, quy định rõ ràng về thẩm quyền ra quyết định trong hợp tác.
• Risk Appetite: Mức độ chấp nhận rủi ro của doanh nghiệp.
• Due Diligence: Thẩm định, quá trình đánh giá chi tiết trước khi đầu tư.
• Roadshow: Hoạt động giới thiệu doanh nghiệp, dự án cho các nhà đầu tư tiềm năng.
• Chu kỳ ngành bất động sản: Tính chất lên xuống của ngành bất động sản theo thời gian.

Bối cảnh chung về hợp tác quốc tế và dòng vốn FDI vào bất động sản Việt Nam

Việt Nam luôn là điểm đến hấp dẫn đối với nhà đầu tư quốc tế nhờ nền kinh tế tăng trưởng cao hàng đầu Đông Nam Á và dân số 100 triệu người. Kể từ khi gia nhập WTO năm 2007, Việt Nam đã thu hút lượng lớn FDI, trong đó FDI vào ngành bất động sản có sự chuyển dịch đáng kể.

• Giai đoạn 2007-2015: Dòng vốn FDI chủ yếu tập trung vào các dự án nhà ở và thương mại.
• Từ 2015 trở đi: Ngoài nhà ở và thương mại, FDI còn mở rộng sang bất động sản khu công nghiệp và logistics, phục vụ chuỗi cung ứng toàn cầu.
• Số liệu nổi bật (10 tháng năm 2025):
  • FDI đăng ký (commitment) đạt 31,5 tỷ USD, tăng trưởng khoảng 15% so với năm trước.
  • FDI giải ngân đạt 21,3 tỷ USD, mức cao nhất trong 10 tháng của 5 năm trở lại đây.
  • Trong số FDI giải ngân, 5,3 tỷ USD đổ vào bất động sản, chiếm khoảng 20% tổng FDI. Tỷ trọng này đã tăng đáng kể so với mức 10-12% trong giai đoạn 2007-2015.

Thách thức và rào cản trong hợp tác quốc tế ngành bất động sản

Mặc dù dòng vốn FDI tăng, các doanh nghiệp Việt Nam vẫn đối mặt với nhiều rào cản khi hợp tác với đối tác quốc tế:

• Khung pháp lý: Các vấn đề trong luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai làm chậm quá trình triển khai dự án.
• Quy trình phê duyệt cấp phép: Mất nhiều thời gian (5-10 năm cho một số dự án) từ đóng tiền sử dụng đất, xin quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng, dẫn đến tăng chi phí phát triển.
• Quỹ đất: Đất trung tâm Hà Nội và TP.HCM ngày càng khan hiếm và đắt đỏ.
• Hạ tầng cơ sở: Hạ tầng vùng ven chưa phát triển đủ để kết nối các dự án đại đô thị, không như mô hình thành phố vệ tinh kết nối metro ở Nhật Bản (ví dụ: Tokyo).
• Giải pháp từ chính phủ: Từ 2025, chính phủ định hướng đầu tư mạnh vào hạ tầng (dự kiến 875.000 tỷ VND đầu tư công năm nay), cải cách cơ chế pháp lý để tháo gỡ vướng mắc, rút ngắn thời gian triển khai dự án và giảm chi phí đầu tư.

Động lực và hành trình hợp tác quốc tế của Nam Long

Nam Long bắt đầu hành trình hợp tác quốc tế từ rất sớm, cách đây 20 năm với đối tác Malaysia, và chính thức với đối tác Nhật Bản từ năm 2015.

• Động lực chính:
  • Đa dạng hóa nguồn huy động vốn: Đặc biệt trong giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2011-2013) khi lãi suất lên tới 18-20%, việc có nền tài chính vững chắc là ưu tiên hàng đầu.
  • Triết lý kinh doanh "If you go fast, go alone; if you go far, go together": Nam Long tin vào việc đi đường dài cùng đối tác.
  • Tương đồng về quản trị và tầm nhìn: Nam Long tìm kiếm đối tác có sự minh bạch (transparent), trung thực (intercurity) trong quản trị, cùng hướng tới mục tiêu xây dựng khu đô thị cho người mua để ở và đóng góp xã hội, tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền (affordable housing).
• Hành trình:
  • Trước IPO (2013): Mời nhiều tổ chức đầu tư nước ngoài như Comon Jack, IFC, các quỹ tại Malaysia, Singapore, và sau này là các nhà đầu tư chiến lược như Cland tham gia ở cấp độ tập đoàn (corporate level).
  • Từ 2015: Ký hợp đồng liên doanh đầu tiên ở cấp độ dự án với hai đối tác Nhật Bản là Hankyu Hanshin Properties (Hankyu) và Nishi-Nippon Railroad (NNA).

Thành quả và những bài học từ hợp tác quốc tế của Nam Long

Hợp tác quốc tế mang lại nhiều thành quả và bài học quý giá cho Nam Long, củng cố niềm tin vào chiến lược này.

• Bước ngoặt quan trọng: Ngay năm đầu tiên hợp tác, khi thị trường vốn khó khăn, lãnh đạo cấp cao của đối tác Nhật Bản đã bay sang Việt Nam để chia sẻ khó khăn và cam kết hỗ trợ tài chính. Đây là minh chứng cho quyết định đúng đắn của Nam Long.
• Đánh giá và cải thiện liên tục: Nam Long và đối tác thực hiện đánh giá hàng năm, chia sẻ để cải thiện, phát huy ưu điểm và khắc phục nhược điểm. Đội ngũ lãnh đạo đối tác thậm chí sang thăm hàng quý.
• Lợi ích cụ thể từ đối tác quốc tế:
  • Nguồn vốn ổn định: Ngoài góp vốn chủ sở hữu, đối tác có thể hỗ trợ bằng các khoản vay cơ cấu cổ đông hoặc nguồn vốn khác khi cần.
  • Kinh nghiệm phát triển bất động sản: Học hỏi kinh nghiệm hàng chục năm của đối tác trong đánh giá rủi ro, xác định phân khúc, triển khai dự án để đạt hiệu quả cao hơn.
  • Uy tín và thương hiệu: Sự tham gia của nhà đầu tư quốc tế uy tín giúp người mua yên tâm hơn, tạo giá trị vô hình cho dự án.
  • Nâng cao tiêu chuẩn quản trị và vận hành: Người Nhật nổi tiếng với "chữ tín" cao, yêu cầu sự chính xác và minh bạch, giúp Nam Long nâng cao tiêu chí và tiêu chuẩn vận hành, thiết kế, sản phẩm, kinh doanh, bán hàng.
  • Học hỏi chuyên môn: Đặc biệt trong phát triển khu đô thị tích hợp (Township) và TOD (phát triển dọc tuyến metro), những kinh nghiệm tích lũy hàng trăm năm ở các nước phát triển.

Chiến lược quản trị và tư duy Win-Win của Nam Long

Nam Long đã xây dựng nền tảng vững chắc để duy trì mối quan hệ hợp tác lâu dài và hiệu quả.

• Nền tảng quản trị (Corporate Governance):
  • Minh bạch và trung thực: Chia sẻ thông tin, báo cáo tài chính chuẩn mực, mời các đối tác kiểm toán uy tín.
  • Bộ máy điều hành và Hội đồng quản trị quốc tế: 3/4 ban điều hành và 3/4 hội đồng quản trị là người nước ngoài, trong đó 50% là thành viên độc lập, đảm bảo hoạt động chuẩn mực và ý kiến đa chiều.
  • Chuyển đổi liên tục: Đang trong quá trình kiện toàn bộ máy, quy trình chặt chẽ hơn để nâng cao hiệu quả.
• Nguyên tắc làm việc với đối tác:
  • Lòng tin và chữ tín: Luôn giữ lời hứa, thậm chí chấp nhận hy sinh quyền lợi để giữ cam kết.
  • Tôn trọng văn hóa: Chấp nhận sự khác biệt về tốc độ ra quyết định (ví dụ: Nhật mất 2-3 tháng cho kế hoạch kinh doanh, Nam Long 2 tuần) và tìm phương án dung hòa.
  • Chia sẻ khó khăn: Khi gặp yếu tố khách quan ngoài tầm kiểm soát (ví dụ: pháp lý dự án bị ngưng trệ 2-3 năm), Nam Long chia sẻ thật với đối tác và kêu gọi sự thấu hiểu, đồng cảm.
• Tư duy Win-Win:
  • Không chỉ dừng ở lợi ích tài chính mà còn là nguyên lý hợp tác, sự thoải mái, tin tưởng lẫn nhau, cùng đi một con đường dài.
  • Thể chế hóa quy trình: Xây dựng "Charter of Authority" (phân quyền) quy định rõ ràng việc gì hai bên cùng quyết, việc gì Nam Long chủ động, việc gì cần nâng cấp lên cấp cao hơn. Điều này giúp giảm tranh cãi, thắc mắc và tự động hóa vận hành.
  • Đồng hành sâu sát: Working team họp hàng tuần, cấp quản trị họp hàng tháng, cùng trao đổi và tìm phương án giải quyết. Nam Long tham gia vận hành dự án khá sâu với đối tác, khác biệt so với nhiều doanh nghiệp chỉ dừng ở đầu tư tài chính.

Thách thức hiện tại trong hợp tác:

• Mở rộng sự quan tâm của đối tác Nhật Bản từ bất động sản nhà ở sang các cấu phần khác của khu đô thị tích hợp (thương mại, bệnh viện, trường học, trung tâm văn hóa, v.v.) để hoàn thiện hệ sinh thái và tiện ích cho cư dân. Nam Long đang thảo luận để tận dụng chuyên môn của đối tác hoặc mời các nhà vận hành Nhật Bản vào.

Tương lai của hợp tác quốc tế và lời khuyên cho doanh nghiệp Việt

Góc nhìn của Chị Giang (Chuyên gia):

• Tiềm năng FDI trong 10 năm tới: Việt Nam vẫn sẽ thu hút mạnh FDI. Chính phủ đang quyết liệt thúc đẩy đầu tư công và cải cách cơ chế pháp lý, giải quyết rào cản về thời gian triển khai dự án và hạ tầng, giảm chi phí đầu tư.
• Ưu điểm của nhà đầu tư Nhật Bản: Văn hóa châu Á tương đồng, chất lượng cao, đầu tư dài hạn (10-20 năm).
• Nhược điểm của nhà đầu tư Nhật Bản: Rất kỹ tính, quy trình thẩm định kéo dài (12-18 tháng, thậm chí 2-3 năm), đòi hỏi doanh nghiệp đạt chuẩn cao về công bố thông tin và quản trị nội bộ.
• Lựa chọn đối tác: Phải dựa trên sự tương thích giữa hai bên, khả năng đi đường dài và chia sẻ lợi nhuận, rủi ro.
• Nguyên nhân đổ vỡ hợp tác: Thường do điều kiện ban đầu không được thực hiện (ví dụ: không có giấy phép đúng hạn), ảnh hưởng đến lợi nhuận kỳ vọng. Ít hơn là do không hợp trong quá trình vận hành, thường liên quan đến quan điểm quản trị rủi ro, tuân thủ pháp lý và danh tiếng thương hiệu.
• Tầm quan trọng của chu kỳ ngành: Doanh nghiệp hiểu rõ chu kỳ có thể chủ động tìm đối tác chiến lược để có nguồn vốn ổn định trong giai đoạn khó khăn, tạo lợi thế cạnh tranh.
• Ảnh hưởng của đối tác đầu tiên: Nếu đối tác đầu tiên ở cấp độ tập đoàn, họ thường có quyền ưu tiên tham gia các dự án tiếp theo. Nếu chỉ ở cấp độ dự án, doanh nghiệp có thể tìm đối tác khác cho các dự án hoặc tập đoàn.

Góc nhìn của Chị Hương (Nam Long):

• Chiến lược tương lai của Nam Long: Kiên định với con đường hợp tác, không giới hạn đối tác Nhật Bản mà luôn cởi mở với các đối tác phù hợp từ các quốc gia khác, đồng thời sẵn sàng hợp tác với đối tác trong nước.
• Chuẩn bị cho tương lai: Kiện toàn bộ máy, thay đổi cấu trúc, sắp xếp nhân sự để đạt hiệu quả cao nhất trước khi mở rộng quy mô, tăng quỹ đất và huy động thêm vốn.
• Quản trị rủi ro của Nam Long:
  • Có bộ phận quản trị rủi ro riêng, báo cáo song song cho ban điều hành và hội đồng quản trị.
  • Mọi cảnh báo rủi ro đều phải có kế hoạch hành động và thời hạn xử lý.
  • Có bộ phận kiểm toán nội bộ riêng, báo cáo cho hội đồng quản trị.
  • Nhiều lớp kiểm soát rủi ro chặt chẽ, xuất phát từ ý chí của người đứng đầu và mức độ chấp nhận rủi ro thấp của Nam Long.

Lời khuyên cho doanh nghiệp Việt muốn hợp tác quốc tế (từ Chị Giang):

1. Minh bạch tài chính: Có báo cáo tài chính kiểm toán minh bạch ít nhất 2 năm, là nền tảng cơ bản cho mọi quyết định đầu tư.
2. Năng lực pháp lý dự án: Chứng minh khả năng hoàn thiện pháp lý dự án đúng thời gian, giúp triển khai nhanh chóng và đạt lợi nhuận kỳ vọng, hạn chế mâu thuẫn.
3. Làm rõ ngay từ đầu: Xác định rõ ràng quy trình ra quyết định, ai quyết định gì để tránh mâu thuẫn về sau. Có tư duy win-win và sẵn sàng ngồi lại giải quyết vấn đề.
4. Xem xét kỹ hợp đồng: Đặc biệt với đối tác phương Tây, mọi thứ phải rõ ràng, minh bạch trong hợp đồng, không chỉ dựa vào niềm tin hay văn hóa.

Tổng kết

Cuộc trò chuyện nhấn mạnh rằng hợp tác quốc tế là chiến lược then chốt cho sự phát triển bền vững của doanh nghiệp Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Thành công của Nam Long với các đối tác Nhật Bản là minh chứng cho việc kết hợp "kinh nghiệm quốc tế" và "chuyên môn địa phương" trên nền tảng của sự minh bạch, uy tín, tầm nhìn dài hạn và quản trị rủi ro chặt chẽ. Để thu hút và duy trì đối tác quốc tế, doanh nghiệp Việt cần chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính, pháp lý, quy trình quản trị và xây dựng văn hóa tin cậy, sẵn sàng chia sẻ lợi nhuận và rủi ro.