Lãnh Đạo Kiến Tạo #1| Tư duy kiến tạo trong quy hoạch đô thị | Nguyễn Xuân Quang | Tập đoàn Nam Long

Key Concepts:

• Quy hoạch đô thị (Urban Planning): Quá trình tổ chức và quản lý sự phát triển của các khu vực đô thị.
• Đô thị tích hợp (Integrated Urban Development/Township): Khu đô thị được quy hoạch toàn diện với đầy đủ các tiện ích dân cư, công cộng, thương mại, dịch vụ, y tế, giáo dục, thể thao, công viên.
• Nhà ở xã hội (Social Housing): Nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập thấp, được nhà nước hỗ trợ.
• Nhà ở vừa túi tiền (Affordable Housing): Sản phẩm nhà ở có giá thành phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân, thường được định nghĩa là khi 30% thu nhập hàng tháng có thể dùng để trả góp.
• Public Domain: Các tiện ích công cộng lớn như sân vận động, nhà hát, công viên lớn, hệ thống giao thông công cộng mà chính phủ thường đầu tư.
• Địa phương hóa (Localization): Quá trình điều chỉnh các mô hình, chiến lược quốc tế cho phù hợp với điều kiện kinh tế, địa lý, văn hóa, xã hội và con người địa phương.
• First Home: Căn nhà đầu tiên mà một cá nhân hoặc gia đình sở hữu.
• Execution: Khả năng triển khai, thực hiện các kế hoạch, dự án.
• M&A (Mergers and Acquisitions): Hoạt động mua bán và sáp nhập doanh nghiệp hoặc dự án.

---

Tổng quan về Giá nhà và Quy hoạch đô thị tại Việt Nam

Cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT kiêm Nhà sáng lập Tập đoàn Nam Long, tập trung vào vấn đề giá nhà chung cư cao vượt tầm với của người dân và những nút thắt trong quy hoạch đô thị tại Việt Nam. Ông Quang, với hơn 30 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản và là người tiên phong về phát triển đô thị tích hợp, đã chia sẻ tầm nhìn và kinh nghiệm của mình.

1. Vấn đề Giá nhà cao và Giải pháp

• Thực trạng: Thủ tướng Phạm Minh Chính đã đặt câu hỏi về việc giá nhà chung cư liên tục tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của người dân, trong khi thu nhập không tăng tương xứng.
• Nguyên nhân: Giá nhà liên quan đến cung và cầu.
• Giải pháp từ góc độ nhà phát triển:
  • Tăng nguồn cung:
    • Quy hoạch đô thị: Mở rộng các vùng phát triển ra các vành đai đô thị mới (vành đai 3, vành đai 4) để cung cấp nhiều sản phẩm hơn cho thị trường.
    • Chương trình nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ: Đưa số lượng lớn sản phẩm này ra thị trường để tạo sự lựa chọn, từ đó buộc giá nhà thương mại phải giảm xuống.
  • Giảm giá thành:
    • Chi phí cấu thành: Gồm chi phí đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính.
    • Giảm chi phí tài chính: Nhà nước có thể tác động bằng cách rút ngắn quy trình đầu tư, phát triển dự án và cấp phép xây dựng, giảm thời gian và chi phí tài chính.
    • Điều tiết đền bù, tiền sử dụng đất: Nhà nước cần có sự cân bằng và điều tiết phù hợp để giảm giá nhà.

2. Nút thắt lớn nhất của Quy hoạch đô thị tại Việt Nam

• Lịch sử phát triển: Các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM được hình thành từ các pháo đài hoặc quy hoạch dưới 1 triệu dân (thời Pháp thuộc).
• Tăng trưởng dân số nhanh chóng: TP.HCM từ 2,5 triệu dân (1975) lên 14 triệu dân (hiện tại), vùng TP.HCM lên 18 triệu dân. Sự tăng trưởng này tạo thách thức lớn cho công tác quy hoạch.
• Phát triển "vết dầu loang": Khác với các thành phố đáng sống trên thế giới như Singapore, Melbourne, Vancouver được quy hoạch hoàn chỉnh ngay từ đầu với tầm nhìn 50 năm hoặc xa hơn, Việt Nam phát triển theo kiểu "vết dầu loang" (sprawling/piecemeal), gây khó khăn trong việc điều chỉnh.

3. Bài học từ mô hình quốc tế và vai trò của nhà phát triển

• Bài học quốc tế:
  • Tầm nhìn lãnh đạo: Cần các lãnh đạo có tầm nhìn xa (ví dụ: Lý Quang Diệu với Singapore).
  • Tư vấn chuyên nghiệp: Thuê các nhà tư vấn, cố vấn, phản biện hàng đầu để có phương án quy hoạch khoa học, chuyên nghiệp.
  • Tính khả thi: Quy hoạch phải có tính khả thi, kỷ luật, nhất quán và tương thích cho tương lai.
• Vai trò của nhà phát triển bất động sản:
  • Thực thi quy hoạch: Nhà phát triển là yếu tố quan trọng trong tính khả thi của quy hoạch, cùng với chính phủ và người dân. Chính phủ làm hạ tầng cơ bản, nhà phát triển xây dựng các khu đô thị, đô thị vệ tinh.
  • Phản biện và tư vấn: Các nhà phát triển, đặc biệt là quốc tế, có kinh nghiệm có thể góp ý để rút ngắn những sai sót không cần thiết (ví dụ: phát triển Thủ Thiêm có thể học hỏi từ Phú Đông).
• Góp ý của ông Nguyễn Xuân Quang về quy hoạch:
  • Tầm nhìn vùng/quốc gia: Quy hoạch cần nhìn ở tầm vùng, khu vực và thậm chí lãnh thổ quốc gia, không chỉ giới hạn trong ranh giới hành chính (ví dụ: sân bay Amsterdam phục vụ nhiều quốc gia).
  • Tính khả thi kinh tế: Quy hoạch phải đi đôi với bài toán kinh tế, xem xét khả năng tài chính, nguồn lực, đối tác, sức mua, thu nhập người dân và khả năng đầu tư của chính phủ. Tránh quy hoạch quá cao (vượt sức mua) hoặc quá thấp (tạo khu ổ chuột).

4. Chiến lược của Nam Long và "Nhà ở vừa túi tiền"

• Chiến lược đô thị hóa: Phát triển các đô thị vệ tinh và khu đô thị mới thay vì chỉ tập trung ở trung tâm, giúp chia sẻ áp lực hạ tầng và xã hội. Lợi thế là giá đất ban đầu thấp hơn và có thể quy hoạch "trên tờ giấy trắng" để tạo ra các đô thị đáng sống.
• Lý thuyết và thực tiễn: Quy hoạch cần đi song song với thực tiễn. Nam Long nhấn mạnh tầm quan trọng của R&D (nghiên cứu và phát triển) để dự báo nhu cầu tương lai (ví dụ: HDB Singapore nghiên cứu 20 năm sau người dân sẽ sống thế nào).
• Phương pháp tiếp cận của Nam Long:
  • Nghiên cứu thực địa: Tham quan các đô thị thành công trên thế giới.
  • Địa phương hóa: Không sao chép mà điều chỉnh cho phù hợp với kinh tế, địa lý, văn hóa, con người Việt Nam (ví dụ: phí quản lý condominium ở Singapore quá cao, Nam Long học hỏi mô hình studio Thái Lan, tiện ích chia sẻ Malaysia để tạo sản phẩm phù hợp).
  • Hợp tác chuyên gia: Mời chuyên gia hàng đầu để thiết kế phương án tối ưu, kết hợp tinh hoa quốc tế và bối cảnh Việt Nam.
• Định nghĩa "Nhà ở vừa túi tiền" (Affordable Housing): Nam Long định nghĩa là "mái ấm trong tầm tay" hoặc sản phẩm mà 30% thu nhập hàng tháng của gia đình có thể dùng để trả góp.
  • Phân khúc: Nam Long có các dòng sản phẩm Ehome, Ehoms (cho người lao động, nhân viên văn phòng), Flora, Valora (cho quản lý), và các dinh thự cao cấp.
  • Nhu cầu thị trường: Việt Nam đang trong giai đoạn đô thị hóa nhanh (mục tiêu 40% so với 65-80% của các nước phát triển), nhu cầu "first home" (căn nhà đầu tiên) rất lớn. Đây là lý do đối tác Nhật Bản kiên định đầu tư.
  • Chiến lược song song: Nam Long ADC tập trung vào affordable housing, trong khi Nam Long IC và Nam Long Land phát triển các khu đô thị (township) và sản phẩm cao cấp hơn cho tầng lớp thu nhập cao đang tăng nhanh.

5. Thách thức và Bài học trong Phát triển dự án

• Tích lũy quỹ đất: Nam Long đã tích lũy quỹ đất lớn từ gần 20 năm trước tại Bình Chánh, Cần Thơ, Long An nhờ tầm nhìn của các nhà sáng lập chuyên môn cao, tư vấn chuyên nghiệp và đội ngũ quản lý năng lực.
• Bài học từ thị trường phía Bắc: Các dự báo khoa học theo chuẩn quốc tế không hoàn toàn thành công ở thị trường phía Bắc do tính "không giống ai" của thị trường Việt Nam.
  • Yếu tố địa phương hóa: Cần tính toán kỹ các yếu tố khí hậu, địa chất, văn hóa, tín ngưỡng, phong thủy, dân số (kích thước gia đình) để đưa ra thiết kế và quy hoạch phù hợp.
• Thách thức trong phát triển quỹ đất mới:
  • Pháp lý: Công tác giải phóng mặt bằng, đấu thầu, M&A còn chậm.
  • Tài chính: Giá đất tăng nhanh đòi hỏi lượng vốn lớn. Lãi suất cao (8-10% hiện tại, có lúc lên đến hơn 20%) gây khó khăn về dòng tiền và chi phí tài chính. Nam Long tìm giải pháp hợp tác quốc tế để có nguồn vốn rẻ hơn.
• Thay đổi khẩu vị người mua nhà:
  • Trước đây: Chỉ mua đất phân lô.
  • Hiện tại: Nhu cầu về môi trường sống tích hợp, không chỉ là nhà ở. Mong muốn tiện ích condominium (hồ bơi, gym, cà phê, chỗ đậu xe) và tiện ích công cộng bên ngoài (trường học, bệnh viện, cửa hàng, công viên, giao thông công cộng).

6. Đô thị tích hợp và Đô thị vệ tinh

• Định nghĩa Đô thị tích hợp: Là đô thị có khu dân cư, các tiện ích công cộng (public domain), hệ sinh thái (trường học, bệnh viện, thương mại, dịch vụ, thể thao, công viên, cây xanh). Nhà phát triển phải đủ năng lực tài chính để hiện thực hóa tất cả các tiện ích này. Đây là hướng đi chiến lược của Nam Long.
• Xu hướng giãn dân ra khỏi trung tâm: Là quy luật tự nhiên. TP.HCM có xu hướng mở hơn Hà Nội. Trước đây, Hà Nội chỉ tập trung vào "cổ đô," nhưng hiện nay, sự phát triển của các khu vực như Mỹ Đình, Đông Anh, Long Biên (Vin, Ecopark) đã thay đổi tâm lý người dân.
• Nút thắt của Đô thị vệ tinh:
  • Tính khả thi: "Tiền đâu" để kết nối hạ tầng và đầu tư tiện ích cấp đô thị?
  • Điều kiện tiên quyết: Đô thị vệ tinh phải tốt hơn đô thị hiện hữu để thu hút người dân.
  • Hạ tầng kết nối: Giao thông (đường, metro, tram, cao tốc), hệ sinh thái (trường học, bệnh viện, chợ, xe buýt).
  • Vai trò của chính phủ: Cần đầu tư vào các tiện ích công cộng lớn (sân vận động, nhà hát, công viên lớn) mà doanh nghiệp không thể làm.
  • Thiếu nhà phát triển dịch vụ chuyên nghiệp: Việt Nam thiếu các đơn vị chuyên nghiệp phát triển bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, làm chậm quá trình phát triển đô thị tích hợp.

7. Tầm nhìn tương lai (10-20 năm tới)

• Ý chí chính phủ: Chính phủ rất quyết tâm trong công tác quy hoạch.
• Các thành phố quy hoạch tốt: Cần Thơ, Bà Rịa Vũng Tàu, Thủ Thiêm là những ví dụ tích cực.
• Triển vọng: Việt Nam sẽ có nhiều đô thị đáng sống, nhiều khu đô thị tích hợp đạt chuẩn quốc tế.
• Thách thức lớn: Xây dựng công thức huy động vốn và tài chính để hiện thực hóa các quy hoạch.
• Kỳ vọng từ nhà nước: Quy hoạch khoa học, chuyên nghiệp, hướng đến hạnh phúc cộng đồng. Quan trọng hơn là xây dựng hành lang pháp lý và cơ chế để huy động nguồn vốn xã hội (doanh nghiệp, người dân) biến các bản vẽ quy hoạch thành hiện thực, có giải pháp tài chính và thu hút đầu tư.

Tổng kết:

Cuộc trò chuyện đã làm rõ những thách thức và cơ hội trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng của Việt Nam. Để giải quyết vấn đề giá nhà và phát triển đô thị bền vững, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa tầm nhìn quy hoạch của chính phủ, năng lực thực thi của các nhà phát triển bất động sản, và sự tham gia của cộng đồng. Đặc biệt, việc tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, giảm chi phí phát triển, địa phương hóa các mô hình quốc tế, và đầu tư đồng bộ vào hạ tầng và tiện ích công cộng là những yếu tố then chốt. Nam Long, với chiến lược phát triển đô thị tích hợp và tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đang đóng góp vào việc kiến tạo những giá trị bền vững cho xã hội Việt Nam.