Landshow: Lãi suất phép thử mới của thị trường địa ốc | VTV24

Key Concepts

• Lãi suất (Interest Rate): The cost of borrowing money or the return on savings.
• Thị trường bất động sản (Real Estate Market): The market where properties are bought, sold, and rented.
• Đòn bẩy tài chính (Financial Leverage): Using borrowed money to increase the potential return of an investment.
• Đầu cơ (Speculation): Buying and selling assets with the hope of profiting from short-term price fluctuations.
• Đầu tư thực (Real Investment): Investing in assets with the intention of long-term ownership and use, or for income generation.
• Thanh khoản (Liquidity): The ease with which an asset can be converted into cash.
• Chu kỳ thị trường (Market Cycle): The recurring pattern of expansion and contraction in a market.
• Lãi suất điều hành (Policy Interest Rate): Interest rates set by a central bank to influence the economy.
• Zoom tín dụng (Credit Quota): A limit set by the central bank on the amount of credit banks can extend.

Tác động của Lãi suất đến Thị trường Bất động sản: Phân tích Chuyên sâu

Chương trình "Lăng kính Nhân Đất" đã có một buổi thảo luận sâu sắc với hai chuyên gia, ông Nguyễn Quốc Anh (Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam) và ông Bùi Quang Cường (Tổng Giám đốc Sky Realty), về mối quan hệ nhạy cảm giữa lãi suất và thị trường bất động sản, đặc biệt là trong bối cảnh hiện tại và những bài học từ quá khứ.

1. Lịch sử Tác động của Lãi suất đến Bất động sản

Chương trình đã điểm lại hai giai đoạn lịch sử mà lãi suất có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản:

• Năm 2008: Mặc dù được nhắc đến, giai đoạn này được xem là quá xa so với bối cảnh hiện tại.
• Năm 2022: Đây là giai đoạn được phân tích kỹ lưỡng, với bối cảnh phức tạp bao gồm:
  • Sự kiện bỏ cọc Thủ Thiêm (tháng 1/2022): Gây ảnh hưởng đến niềm tin thị trường.
  • Xung đột địa chính trị Nga-Ukraine (tháng 2/2022): Tạo ra bất ổn toàn cầu.
  • Fed bắt đầu tăng lãi suất (tháng 4/2022): Tác động lan tỏa đến các thị trường khác.
  • Ngân hàng thương mại Việt Nam đồng loạt tăng lãi suất mạnh mẽ: Tăng chi phí vốn cho người vay.
  • Hà Nội hạn chế phân lô bán nền (tháng 4-5/2022): Ảnh hưởng đến nguồn cung.
  • Các vụ việc pháp lý liên quan đến lãnh đạo tập đoàn lớn: Làm suy giảm niềm tin.

Dữ liệu và Số liệu:

• Lượng quan tâm: Từ tháng 2 đến tháng 5/2022, lượng quan tâm đến bất động sản đã giảm hơn 50%. Mức đỉnh đạt khoảng 200 (theo hệ số đo lường) vào tháng 2, sau đó rơi xuống còn khoảng 100 vào tháng 5. Lượng quan tâm cả năm 2022 giảm hơn 50%.
• Lượng giao dịch: Giảm mạnh đến rất mạnh trong suốt năm 2022.
• Tâm lý nhà đầu tư: Khoảng 27% nhà đầu tư muốn cắt lỗ ngay lập tức nhưng gặp khó khăn về thanh khoản.
• Thanh khoản: Giảm sâu, đặc biệt vào tháng 10-11/2022, số lượng giao dịch tại các sàn bất động sản cực kỳ ít.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh: "Câu chuyện lãi suất nó có rất nhạy cảm và nó ảnh hưởng thị trường rất là mạnh trong 2022. Nhưng mà lưu lưu phải rất là lưu ý là bối cảnh 2022 nó có nhiều yếu tố khác chứ không phải nó giống như y hệt như 2025 ạ."

2. Tại sao Bất động sản Nhạy cảm với Lãi suất?

Bất động sản là một lĩnh vực có quy mô vốn lớn, do đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là rất phổ biến.

• Sử dụng đòn bẩy: Hơn 70% người giao dịch trên thị trường bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi lãi suất tăng, chi phí vay vốn tăng lên, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả và quyết định đầu tư của người mua.
• Nhu cầu vốn lớn: Khó có nhà đầu tư nào có đủ tiền mặt để giao dịch và đóng ngay một lần. Do đó, lãi suất vay ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận và sở hữu bất động sản.

Ông Nguyễn Quốc Anh giải thích: "Bất động sản hoặc là các cái loại hình đầu tư đã đại đa phần hiện tại thì có một cái là gì? Người ta cần cái vốn và đặc biệt là cái vốn vay tham gia thị trường bất động sản... Nên cái câu chuyện sử dụng đoàn bảy tôi nghĩ là câu chuyện mang tính chất nó nếu tử dụng đoàn bảy cách thông minh ấy thì sẽ giúp cho người ngôi nhà người ta có cơ sở người ta vừa có đủ thời gian để chi trả vừa có ngay được cái căn nhà họ mong muốn. Nên tôi nghĩ đấy là vì sao là người ta rất quan tâm đến cái phần lãi suất."

3. Bối cảnh Lãi suất Hiện tại và Tác động đến Thị trường

Từ đầu tháng 10, đã có sáu ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất tiết kiệm, chủ yếu ở kỳ hạn ngắn, nhằm thu hút dòng tiền.

• So sánh với quá khứ: Lần tăng lãi suất hiện tại được đánh giá là không đột ngột và không mạnh mẽ như giai đoạn 2022. Lãi suất cho vay hiện tại dao động khoảng 6-7%, so với mức đỉnh 11-15% năm 2022 và hơn 20% năm 2008.
• Mục đích tăng lãi suất:
  • Thu hút vốn cuối năm: Nhằm cân đối nguồn vốn cho các hoạt động cuối năm và chuẩn bị cho năm mới.
  • Cân đối vốn trung và dài hạn: Giúp ngân hàng có nguồn vốn ổn định hơn cho năm sau.
  • Đáp ứng nhu cầu vốn cho đầu tư công và doanh nghiệp: Nhu cầu vốn cho tăng trưởng kinh tế đang cao.
• Chính sách điều hành: Lãi suất điều hành của Nhà nước vẫn ổn định, cho thấy đây là điều chỉnh mang tính nghiệp vụ của các ngân hàng thương mại, không phải là sự thay đổi lớn trong chính sách tiền tệ.

Ông Bùi Quang Cường nhận định: "Đây chỉ là một cái giai đoạn điều chỉnh ở nhịp cuối năm liên quan đến cái việc là thu hút những cái nguồn vốn liên quan dự trữ cuối năm của à nhà đầu tư hay của người dân chứ còn để mà tác động một cái chính sách lớn để thay đổi giống như của năm 2022 thì tôi nghĩ là cái này là cái sự điều chỉnh hoàn toàn khác."

4. Tác động của Lãi suất Hiện tại đến Thị trường Bất động sản

Lần tăng lãi suất hiện nay được dự báo sẽ có tác động vừa phải đến thị trường bất động sản:

• Đối với nhà đầu cơ: Sẽ có sự tính toán kỹ lưỡng hơn, có thể rút dần khỏi các hoạt động đầu cơ lướt sóng ngắn hạn.
• Đối với chủ đầu tư vốn yếu: Chi phí vốn đầu vào tăng sẽ buộc họ phải tính toán kỹ lưỡng, góp phần làm thị trường minh bạch và lành mạnh hơn.
• Đối với người mua có dòng vốn khỏe: Sẽ có cơ hội lựa chọn bất động sản hiệu quả, đẹp và chất lượng tốt hơn.
• Tâm lý thị trường: Có thể gây ra sự rung lắc nhẹ, nhưng nhà đầu tư có tầm nhìn, tiền mặt và dòng vốn khỏe sẽ có nhiều cơ hội.

Các phân khúc bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục khả quan:

• Bất động sản tự sinh lời (sinh ra dòng tiền): Bất động sản nghỉ dưỡng trong hệ sinh thái khỏe, có thể khai thác du lịch tốt.
• Bất động sản đáp ứng nhu cầu thực: Chung cư hướng đến nhu cầu ở thực, nhà bình dân.

5. Chu kỳ Thị trường và Dự báo Tương lai

Thị trường bất động sản được cho là đang ở giai đoạn đầu của một chu kỳ mới, cụ thể là giai đoạn thăm dò và củng cố.

• Lãi suất: Đang ở vùng điều chỉnh sau khi đã ở mức rất thấp. Việc tăng lãi suất nhẹ nhàng là bình thường trong chu kỳ này để cân đối vốn và phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế 10% của năm sau.
• Dự báo 2026: Ông Nguyễn Quốc Anh hy vọng năm 2026 sẽ là năm thị trường phân hóa và ổn định hơn, khả năng lập lại đỉnh như 2022 là rất khó.
• Yếu tố vĩ mô: Sự ổn định của các yếu tố vĩ mô và lãi suất tốt sẽ là điều kiện để người dân chuyển sang các loại hình đầu cơ như đất nền.
• Luật pháp: Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi và Luật Đất đai sửa đổi (2023-2024) đã gỡ bỏ nhiều rào cản pháp lý, giúp nguồn cung dự án được cởi mở hơn.

6. Tâm lý Khách hàng và Quyết định Mua bán

Trong giai đoạn hiện tại, khách hàng đặc biệt quan tâm đến các yếu tố sau khi vay vốn mua nhà:

• Điều kiện vay: Liệu có bị thắt chặt hơn khi lãi suất tăng.
• Thời gian ưu đãi lãi suất: Và lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.
• Khả năng chi trả: Cân đối giữa thu nhập và khoản trả gốc, lãi, cũng như trả nợ gốc sớm.

Điều này dẫn đến việc khách hàng phân vân giữa thanh toán một lần, thanh toán sớm, hay sử dụng đòn bẩy tài chính. Đối với nhà đầu tư, khả năng khai thác dòng tiền từ bất động sản để chi trả vốn vay cũng là một yếu tố quan trọng.

7. Kết luận và Quan điểm Chuyên gia

• Tác động ngắn hạn: Lãi suất tăng sẽ làm giảm hoạt động đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là đầu cơ.
• Tác động dài hạn: Sự điều chỉnh này có lợi cho thị trường, giúp sàng lọc nhà đầu tư yếu về tài chính, tạo cơ hội cho các phân khúc có nhu cầu thực và dự án khả thi.
• Chính sách điều hành: Chính phủ sẽ tiếp tục duy trì quan điểm điều hành linh hoạt, theo dõi sát diễn biến thị trường để có sự điều chỉnh phù hợp, đảm bảo sự ổn định cho thị trường bất động sản. Khi có dấu hiệu bất lợi, chính sách sẽ được điều chỉnh theo hướng tích cực hơn.

Chương trình kết thúc với lời cảm ơn đến các khách mời và khán giả, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nắm bắt thông tin để đưa ra các quyết định đầu tư và mua bán phù hợp.