Gỡ khó và bổ sung gần 2.800 dự án vào diện cần tháo gỡ | VTV24

Key Concepts

• Dự án nhà đất tồn đọng: Các dự án bất động sản bị đình trệ, không thể triển khai do vướng mắc pháp lý hoặc các vấn đề khác.
• Vướng mắc pháp lý: Các rào cản liên quan đến luật pháp, quy định, thủ tục hành chính, thường phát sinh từ kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án hoặc quy hoạch.
• Định giá đất: Quá trình xác định giá trị của đất đai, thường là nguyên nhân chính gây tranh chấp trong giải phóng mặt bằng và bồi thường.
• Giải phóng mặt bằng: Quá trình thu hồi đất từ người dân hoặc tổ chức để phục vụ các dự án công cộng hoặc phát triển, bao gồm bồi thường và tái định cư.
• Quy hoạch sử dụng đất: Kế hoạch phân bổ và sử dụng đất đai cho các mục đích khác nhau (nhà ở, công nghiệp, nông nghiệp, v.v.) theo từng giai đoạn.
• Khu tái định cư: Khu vực được quy hoạch để bố trí chỗ ở mới cho các hộ dân bị thu hồi đất.
• Nhu cầu ở thực: Nhu cầu về nhà ở của người dân để sinh sống, không phải mục đích đầu cơ.
• Mặt bằng lãi suất: Mức lãi suất chung trên thị trường, ảnh hưởng đến chi phí vay vốn của các chủ đầu tư.

I. Tình hình và Hậu quả của các Dự án Nhà đất Tồn đọng

Hàng nghìn dự án nhà đất tại nhiều địa phương trên cả nước đang bị tồn đọng do vướng mắc pháp lý, gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng. Tình trạng này dẫn đến thất thoát lớn về tiền bạc, gây khó khăn cho doanh nghiệp và người dân, khiến nhà đầu tư lo lắng. Đất đai bị bỏ hoang, quy hoạch dang dở làm cho cơ sở hạ tầng không đồng bộ, diện mạo đô thị nhếch nhác và mất mỹ quan. Nhiều dự án đã bế tắc trong nhiều năm, thậm chí từ 15 đến 20 năm, không thể tái khởi động.

II. Nỗ lực Tháo gỡ Vướng mắc của Chính phủ

Chính phủ đã và đang tích cực xử lý các vướng mắc để tái khởi động các dự án.

• Số liệu xử lý: Tính đến đầu tháng 12, gần 1760 dự án nhà đất với tổng vốn gần 220.500 tỷ đồng tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh đã được xử lý tháo gỡ. Con số này tương đương hơn 81% tổng số dự án tồn đọng.
• Nguồn gốc vướng mắc chính: Đa số các dự án này có vướng mắc phát sinh từ những kết luận thanh tra, kiểm tra và các bản án.
• Kết quả ban đầu: Nhờ việc tháo gỡ này, hơn 6000 ha đất đã và sẽ được đưa vào khai thác trở lại, góp phần quan trọng trong việc khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế và hạn chế nguy cơ lãng phí.
• Vấn đề cốt lõi: Các vướng mắc chủ yếu tập trung ở vấn đề định giá đất, khó khăn trong việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định lại giá đất và sự chậm trễ trong điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất quốc gia.
• Dự án còn tồn đọng: Hiện vẫn còn hơn 400 dự án đang được các địa phương tiếp tục tập trung xử lý.

III. Thách thức và Số liệu Phát sinh Mới

Mặc dù đã có những kết quả tích cực, thách thức vẫn còn lớn.

• Số lượng tăng lên: Thành phố Đà Nẵng, tỉnh Khánh Hòa cùng với Ban Chỉ đạo đã đề nghị bổ sung thêm hơn 1300 dự án có tình huống pháp lý tương tự vào danh mục cần tháo gỡ. Điều này nâng tổng số dự án cần xử lý tiếp tục tăng lên khoảng 1700 dự án.
• Vướng mắc lặp lại: Các vướng mắc mới này vẫn chủ yếu ở khâu định giá đất, lựa chọn tư vấn định giá và việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất quốc gia chậm trễ.

IV. Ví dụ Điển hình: Dự án Cải tạo Nâng cấp Đường Nguyên Khê, Đông Anh, Hà Nội

Dự án cải tạo nâng cấp đường giao thông từ ngã tư Nguyên Khê nối vào khu công nghiệp nhỏ và vừa huyện Đông Anh cũ (nay là xã Phúc Thịnh, thành phố Hà Nội) là một ví dụ điển hình về những khó khăn và hệ lụy của dự án treo.

• Thông tin dự án: Dài hơn 3 km với tổng mức đầu tư gần 400 tỷ đồng.
• Tình trạng: Đã hơn 5 năm kể từ ngày khởi công nhưng dự án vẫn "ì ạch" do vướng mắc trong giải phóng mặt bằng.
• Vấn đề cụ thể về đền bù và giải phóng mặt bằng:
  • Định giá không nhất quán: Người dân phản ánh cùng một ngôi nhà, gian phía ngoài được định giá đền bù ở mức khác, gian phía trong lại một mức khác.
  • Đo đạc sai lệch: Hàng chục ngôi nhà khác có việc đo đạc diện tích bồi thường mỗi thời điểm là một con số khác nhau, sai lệch với hồ sơ và không có sự thống nhất.
  • Giá đền bù không thỏa đáng: Người dân cho rằng giá đền bù 6 triệu/m² là chưa thỏa đáng so với giá thị trường hiện tại là 100 triệu/m². Một người dân bức xúc: "Giờ nhà đất đang 100 triệu m² không chỉ giả 6 triệu không giả hơn. nhà nước rồi cho phép là bằng nó hơn. Chúng tôi chỉ cần bằng thôi." và "Cái nhà làm phí bao tiền thì đền chúng tôi đủ ra chỗ đất mới làm cái nhà như thế hoặc kém hơn tí cũng được. Nhưng mà đấy đèn không làm được một nửa nhà."
  • Trường hợp cụ thể về diện tích: Một hộ dân kể lại: "Khi làm hồ sơ ấy là nhà tôi đo sổ đỏ và dự án đến đo ấ thì là 80 m². Nhưng mà đóng thuế của tôi là tôi giữ được cái giấy thú thuế là từ năm 76 đều là 76 m² thì tôi công nhận là của tôi 76 m². Cái dự án lúc đầu ấ của huyện Duyệt là có 6 kg có nghĩa là đầy đủ phòng ban và cả chủ tịch ký được đền bù 56 m². 1 năm sau khi mà đưa cái giấy báo thu tiền thì lại diện tích đền bù của tôi còn 48 m² thôi thì tôi thắc mắc cái đó."
  • Khu tái định cư thiếu thốn: Hạ tầng khu tái định cư cho dự án này vẫn thiếu đủ thứ. Nhiều hộ gia đình vì tiền đền bù không đủ xây nhà nên để đất không. Hàng chục hộ dân khác dù đã xây xong nhà mới cũng ngại chuyển về.
• Tác động đến người dân: Việc kéo dài dự án gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống người dân, giao thông chật chội, bụi bẩn, môi trường không đảm bảo. Một người dân bày tỏ: "Cần làm nhanh cho đi giải phóng đường. Đường chật đường ấy lắm. Đường giờ đông người đi lại chật chội mở khó khăn ai cũng chẳng muốn làm nhanh để cho thoáng đường." và "Nếu mà cứ kéo dài thế này ấ thì tôi cũng chả biết là cái cuộc sống của người dân nó nó nó đi đến đâu."

V. Giải pháp và Khuyến nghị từ Chuyên gia

• Dự thảo Nghị quyết: Dự thảo nghị quyết về tháo gỡ vướng mắc cho các dự án dự kiến sẽ được Quốc hội biểu quyết thông qua vào chiều ngày 11 tháng 12 tới đây. Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế Tài chính đang đề nghị làm rõ cơ chế kiểm soát phạm vi xử lý sai phạm và yêu cầu Chính phủ chịu trách nhiệm về tính xác thực của danh mục dự án cần tháo gỡ.
• Kỳ vọng và khuyến nghị từ giới chuyên môn (Hội nghị bất động sản Việt Nam):
  • Tạo niềm tin: Việc tháo gỡ kịp thời sẽ "tạo ra cái niềm tin cho nhà đầu tư, cho doanh nghiệp, cho địa phương và cũng tạo công ăn việc làm đi kèm theo những cái dự án đó."
  • Tránh lặp lại sai phạm: Để tránh lặp lại tình trạng này trong tương lai, các dự án bất động sản, đặc biệt là dự án lớn, cần có hồ sơ pháp lý, quy trình thủ tục rõ ràng, đầy đủ, đúng thẩm quyền, đúng quy hoạch và các tiêu chí khác. Các giải pháp hiện tại cần "không mang tính chất là giải pháp mang tính chất là giấy tờ nữa mà giải pháp đi vào thực thi được ngay."
  • Lưu ý cho chủ đầu tư: Các chủ đầu tư rất mong muốn triển khai nhanh chóng vì vốn đã tồn đọng rất lâu (tổng số vốn tồn đọng là 202.000 tỷ đồng). Tuy nhiên, cần lưu ý mặt bằng lãi suất bắt đầu có xu hướng tăng. Do đó, chủ đầu tư cần tập trung vào những loại hình đáp ứng đúng nhu cầu ở thực và người dân có thể mua được.
  • Lợi ích cho thị trường: Việc tháo gỡ các dự án bất động sản sẽ tạo ra nguồn cung dồi dào cho thị trường, giúp người mua nhà có nhiều quyền lựa chọn hơn với những sản phẩm tốt hơn và có thể dẫn đến việc giảm giá.

VI. Tổng kết

Việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho hàng nghìn dự án nhà đất là một nỗ lực cấp thiết và có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế và ổn định xã hội của Việt Nam. Mặc dù Chính phủ đã đạt được những kết quả đáng kể trong việc xử lý các dự án tồn đọng, đặc biệt là những dự án phát sinh từ kết luận thanh tra, kiểm tra và bản án, vẫn còn nhiều thách thức phía trước, nhất là trong khâu định giá đất, giải phóng mặt bằng và điều chỉnh quy hoạch. Các trường hợp cụ thể như dự án đường Nguyên Khê cho thấy rõ những tác động tiêu cực đến đời sống người dân và sự cần thiết của một cơ chế giải quyết minh bạch, công bằng và hiệu quả. Để tránh lặp lại tình trạng này, các chuyên gia khuyến nghị cần hoàn thiện khung pháp lý, quy trình thủ tục, đảm bảo tính thực thi của các giải pháp và định hướng các dự án đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, đồng thời kiểm soát chặt chẽ các sai phạm.