Đỗ Chí Hiếu, TGĐ VinaLiving | "Càng bớt tham, thặng dư bất động sản càng lớn" | TQKS #126

Dưới đây là bản tóm tắt chi tiết nội dung cuộc trò chuyện giữa host Quốc Khánh và khách mời Đỗ Chí Hiếu – Tổng giám đốc Vina Living (thuộc VinaCapital) về thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam.

Key Concepts

• GDP (Gross Development Premium): Thặng dư phát triển gộp – biên lợi nhuận tạo ra từ giá trị gia tăng của nhà phát triển, loại trừ yếu tố tăng giá đất tự nhiên.
• Evergreen Vehicle: Mô hình quỹ đầu tư không giới hạn thời gian, niêm yết chứng chỉ quỹ để nhà đầu tư thoái vốn linh hoạt (tương tự REITs).
• Bring Resort Lifestyle Home: Triết lý phát triển BĐS mang trải nghiệm nghỉ dưỡng vào không gian sống hàng ngày.
• Affordability: Độ vừa túi tiền – thách thức lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay.
• Bớt tham: Chiến lược tối ưu hóa không gian chung (tiện ích, cảnh quan) thay vì tối đa hóa diện tích bán hàng để gia tăng giá trị bền vững cho dự án.

---

1. Bối cảnh và sự chuyển dịch của thị trường BĐS

• Giai đoạn 2006 - 2026: Thị trường đã đi một chặng đường dài từ "chấm nhỏ" trên bản đồ đầu tư quốc tế đến thị trường mới nổi (theo FTSE).
• Dự báo 2026: Thị trường chuyển dịch từ thiếu cung sang thừa cung. Đây là sự điều chỉnh cần thiết để loại bỏ các sản phẩm đầu cơ, hướng tới nhu cầu thực.
• Thay đổi mô hình quỹ: Chuyển từ các quỹ đầu tư dàn trải (như VinaLand cũ) sang các quỹ chuyên biệt (REITs) hoặc đầu tư trực tiếp vào dự án/công ty phát triển để tăng tính minh bạch và chuyên sâu.

2. Tư duy của nhà phát triển dự án (Developer) vs. Nhà đầu tư tài chính

• Khác biệt cốt lõi: Nhà phát triển dự án không chỉ mua đất chờ tăng giá mà phải tạo ra giá trị gia tăng (GDP).
• Công thức thành công:
  1. Uy tín: Niềm tin là yếu tố sống còn khi bán BĐS hình thành trong tương lai.
  2. Chất lượng sản phẩm: Kết hợp giữa phần cứng (xây dựng) và phần mềm (dịch vụ vận hành).
  3. "Bớt tham": Hy sinh diện tích thương phẩm để tăng diện tích tiện ích chung (công viên, hồ bơi, gym). Đây là yếu tố khó nhất nhưng tạo ra giá trị thặng dư cao nhất.

3. Bài học từ những sai lầm trong quá khứ

• Pháp lý: Sai lầm lớn nhất cách đây 20 năm là đánh giá thấp sự phức tạp của môi trường pháp lý Việt Nam. Tuy nhiên, hiện nay pháp lý đã cải thiện đáng kể (tốt hơn gấp nhiều lần so với 10 năm trước).
• Vị trí: "Location, location, location" vẫn là định lý bất biến. Việc chọn đúng trục phát triển (ví dụ: hướng Đông tại TP.HCM) là yếu tố quyết định thành công.
• BĐS nghỉ dưỡng: Dễ xây nhưng khó nuôi. Sai lầm thường gặp là over-invest (đầu tư quá mức theo yêu cầu của thương hiệu quản lý) hoặc biến sản phẩm nghỉ dưỡng thành sản phẩm tài chính thuần túy (cam kết lợi nhuận phi thực tế).

4. Chiến lược cho tương lai (10-20 năm tới)

• Ba thử thách lớn:
  1. Affordability: Làm sao để người có nhu cầu thực tiếp cận được nhà ở.
  2. Khoảng cách và không gian: Giải quyết bài toán mật độ dân số thông qua hạ tầng giao thông công cộng.
  3. Môi trường: Xanh hóa và bền vững là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo sức khỏe.
• Phân khúc chủ đạo: Vina Living tiếp tục tập trung vào BĐS thấp tầng vùng ven và BĐS nghỉ dưỡng cao cấp, nơi nhu cầu trải nghiệm sống vẫn tăng trưởng bất chấp chu kỳ kinh tế.

5. Lời khuyên cho nhà đầu tư cá nhân

• Kỷ luật là chìa khóa: Không kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn (6 tháng - 1 năm). BĐS là cuộc chơi của sự kiên nhẫn.
• Quản trị lòng tham: Tránh xa các xu hướng "lướt sóng" ngắn hạn và các thông điệp đánh vào lòng tham của đội ngũ bán hàng.
• Kiểm chứng: Nhìn vào các dự án đã bàn giao của chủ đầu tư để đánh giá năng lực vận hành thực tế thay vì chỉ nghe quảng cáo.
• Triết lý "chưa bán là chưa lỗ": Sự kiên trì nắm giữ tài sản tốt thường mang lại hiệu quả cao hơn nhiều so với việc cố gắng "nhảy" qua lại giữa các kênh đầu tư.

---

Synthesis/Kết luận

Thị trường BĐS Việt Nam đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Sự thành công của một nhà phát triển dự án hay một nhà đầu tư cá nhân không còn nằm ở yếu tố may mắn hay đầu cơ, mà nằm ở tính kỷ luật, sự thấu hiểu nhu cầu thực và khả năng tạo ra giá trị bền vững. Những dự án "thật" với dịch vụ vận hành tốt và không gian sống chất lượng sẽ là những tài sản tăng giá bền bỉ nhất qua thời gian.