Cho thuê căn hộ ngắn ngày: Cơ hội và thách thức | VTV24

Key Concepts

• Airbnb/Căn hộ cho thuê ngắn ngày: Mô hình kinh doanh lưu trú linh hoạt, tận dụng căn hộ chung cư để cho thuê theo ngày hoặc giờ.
• Tính lưỡng tính của căn hộ: Đặc điểm vừa là nơi ở, vừa là nơi kinh doanh dịch vụ, gây khó khăn trong quản lý pháp lý.
• Luật Nhà ở 2023: Quy định căn hộ chung cư chỉ dùng để ở, tạo ra rào cản pháp lý cho mô hình kinh doanh lưu trú ngắn ngày.
• Tỷ lệ lấp đầy (Occupancy Rate): Chỉ số đo lường hiệu quả kinh doanh, dao động từ 20-22 ngày/tháng (thông thường) đến 28-29 ngày/tháng (cao điểm).
• Khung pháp lý: Hệ thống các quy định về cư trú, phòng cháy chữa cháy (PCCC), môi trường, thuế và kinh doanh bất động sản.

---

1. Tổng quan về thị trường và hiệu quả kinh doanh

• Thực trạng: Nhu cầu lưu trú tại các đô thị lớn tăng mạnh, đặc biệt với nhóm khách gia đình và khách công tác dài ngày.
• Hiệu quả tài chính: Kinh doanh ngắn ngày có tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với cho thuê dài hạn truyền thống.
• Tỷ lệ lấp đầy: Theo kinh nghiệm vận hành, tỷ lệ lấp đầy của mô hình OTA/Airbnb thường cao hơn khách sạn truyền thống (vốn chỉ đạt 60-70%) nhờ sự đa dạng về trải nghiệm, thiết kế và tầm nhìn (view) của từng căn hộ.
• Tính linh hoạt: Chủ sở hữu có thể kết hợp cho thuê ngắn ngày vào mùa cao điểm và cho thuê dài hạn (3-6 tháng) vào mùa thấp điểm để tối ưu hóa dòng tiền.

2. Thách thức và Rủi ro pháp lý

• Sự phức tạp về pháp lý: Mô hình này được đánh giá là phức tạp hơn khách sạn truyền thống do tính "lưỡng tính" của bất động sản.
• Vi phạm công năng: Việc cải tạo căn hộ (ví dụ: chia nhỏ căn hộ thành nhiều phòng) làm thay đổi công năng thiết kế ban đầu, vi phạm Luật Nhà ở và các quy định về xây dựng.
• Rủi ro vận hành: Người kinh doanh phải đối mặt với các vấn đề về đăng ký tạm trú, thuế, PCCC, bảo vệ môi trường và an ninh trật tự.
• Thiếu khung pháp lý thống nhất: Hiện tại, mỗi địa phương có cách quản lý khác nhau, tạo ra sự bất định cho nhà đầu tư.

3. Giải pháp và Định hướng quản lý

• Chuyển đổi tư duy: Thay vì "không quản được thì cấm", cần xây dựng khung pháp lý linh hoạt, chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi các bên.
• Hợp thức hóa trong tương lai: Kỳ vọng Luật Nhà ở sửa đổi sẽ tạo "cửa ngách" cho phép căn hộ chung cư được kinh doanh lưu trú nếu đáp ứng đủ các điều kiện chuyên ngành.
• Quy hoạch từ đầu: Đối với các dự án mới, chủ đầu tư nên xác định rõ công năng kinh doanh lưu trú ngay từ khâu thiết kế để đảm bảo các tiêu chuẩn về PCCC và môi trường ngay từ đầu.
• Chuyên nghiệp hóa: Kinh doanh lưu trú ngắn ngày là ngành nghề có điều kiện; chủ sở hữu cần thành lập pháp nhân doanh nghiệp và am hiểu sâu sắc về pháp luật để vận hành bền vững.

4. Lời khuyên cho nhà đầu tư

• Lựa chọn phương án:
  • Cho thuê dài hạn: Phù hợp với người lớn tuổi, ít am hiểu công nghệ, ưu tiên sự ổn định và ít rủi ro pháp lý.
  • Cho thuê ngắn ngày: Phù hợp với người trẻ, am hiểu công nghệ, muốn tối ưu hóa lợi nhuận và chấp nhận sự biến động.
• Lưu ý quan trọng: Dù chọn phương án nào, việc tuân thủ các quy định về thuế, đăng ký kinh doanh và các tiêu chuẩn an toàn là bắt buộc để tránh rủi ro pháp lý.

5. Trích dẫn đáng chú ý

• Luật sư Đỉnh: "Kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày không phải là một tay ngang, mà phải là một người cực kỳ am hiểu pháp luật."
• Luật sư Đỉnh: "Nhu cầu là có thật, thị trường là có thật và nếu không có một cách quản lý phù hợp thì rất dễ rơi vào vòng luẩn quẩn: không quản được thì cấm."

---

Tổng kết

Mô hình căn hộ cho thuê ngắn ngày là một kênh đầu tư tiềm năng với nhu cầu thị trường thực tế rất lớn. Tuy nhiên, sự chênh lệch giữa thực tiễn kinh doanh và khung pháp lý hiện hành (đặc biệt là Luật Nhà ở 2023) đang tạo ra rào cản lớn. Chìa khóa để phát triển bền vững nằm ở việc hoàn thiện hành lang pháp lý, cho phép các căn hộ đáp ứng đủ điều kiện an toàn được kinh doanh hợp pháp, đồng thời nhà đầu tư cần chuyển đổi từ tư duy "tự phát" sang vận hành chuyên nghiệp theo đúng quy định chuyên ngành.