Căn hộ cho thuê ngắn ngày - hiểu đúng để làm đúng | VTV24

Key Concepts

• Kinh tế chia sẻ (Sharing Economy): Mô hình kinh tế dựa trên việc chia sẻ, cho thuê tài sản nhàn rỗi (căn hộ) thông qua các nền tảng số.
• Lưu trú ngắn ngày (Short-term rental): Hình thức cho thuê căn hộ theo ngày hoặc tuần thay vì hợp đồng dài hạn theo tháng/năm.
• Condotel/Office-tel: Các loại hình bất động sản có chức năng lưu trú du lịch, khác với căn hộ chung cư thuần để ở.
• Quyết định 19/Quyết định 26 (TP.HCM): Các văn bản pháp lý điều chỉnh việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có quy định về hoạt động lưu trú.
• Luật Nhà ở 2023: Khung pháp lý cao nhất quy định về quyền sở hữu và mục đích sử dụng nhà ở.

---

1. Thực trạng thị trường cho thuê căn hộ ngắn ngày

Mô hình cho thuê căn hộ ngắn ngày đã phát triển mạnh mẽ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng, gắn liền với sự bùng nổ của du lịch tự túc và xu hướng làm việc từ xa.

• Quy mô: Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tại 24 chung cư ở TP.HCM đã có khoảng 8.740 căn hộ cho thuê ngắn hạn với tổng giá trị đầu tư hơn 43.700 tỷ đồng.
• Đối tượng khách hàng: Không chỉ là khách du lịch, mà còn bao gồm người đi khám chữa bệnh, phụ huynh đưa con đi thi, khách công tác và những người cần không gian linh hoạt, có bếp và tiện ích như ở nhà.
• Lợi ích: Giúp chủ nhà tối ưu hóa dòng tiền từ tài sản nhàn rỗi và tạo việc làm cho hàng nghìn lao động trong lĩnh vực vận hành, dọn phòng.

2. Những bất cập và xung đột tại chung cư

Sự phát triển "nóng" và thiếu kiểm soát đã dẫn đến nhiều hệ lụy cho cộng đồng cư dân:

• An ninh & Trật tự: Khách thuê ra vào liên tục, khó kiểm soát người lạ, gây mất trật tự, ồn ào.
• Quá tải hạ tầng: Áp lực lên thang máy, bãi đỗ xe, hồ bơi và các tiện ích chung.
• Xuống cấp tài sản: Cơ sở vật chất chung cư nhanh xuống cấp do lưu lượng người sử dụng quá lớn.
• Rủi ro PCCC: Khách thuê ngắn ngày thường không nắm rõ hoặc không chấp hành các quy định về phòng cháy chữa cháy của tòa nhà.

3. Khung pháp lý và quản lý

Vấn đề không nằm ở việc "cấm hay cho phép" mà là "quản lý như thế nào".

• Quy định tại TP.HCM: Quyết định 19 (thay thế Quyết định 26) yêu cầu chủ sở hữu căn hộ muốn kinh doanh lưu trú ngắn ngày phải đăng ký hoạt động lưu trú du lịch và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.
• Nguyên tắc cốt lõi: Căn hộ phải được sử dụng đúng công năng, đúng mục đích phê duyệt. Nếu là chung cư thuần để ở, việc vận hành như khách sạn là vi phạm. Các loại hình như Condotel hoặc dự án có chức năng lưu trú du lịch được phép hoạt động theo quy định riêng.
• Quan điểm của HoREA: Cần bổ sung vào Luật Nhà ở quy định cụ thể: chủ sở hữu muốn cho thuê lưu trú ngắn ngày phải đăng ký kinh doanh và chịu trách nhiệm quản lý khách thuê theo nội quy chung cư.

4. Kinh nghiệm quốc tế

Nhiều quốc gia đã áp dụng các biện pháp quản lý chặt chẽ để cân bằng lợi ích:

• Nhật Bản: Áp dụng luật Minpaku, giới hạn cho thuê tối đa 180 ngày/năm và yêu cầu giấy phép hoạt động.
• Hy Lạp: Chủ nhà phải đăng ký với cơ quan thuế (AADE), có mã số đăng ký hiển thị trên mọi tin đăng và nộp thuế lưu trú.
• Singapore, Úc, Canada: Một số khu vực cấm hoàn toàn việc cho thuê ngắn ngày hoặc quy định thời gian thuê tối thiểu (từ 1-3 tháng) để bảo vệ quyền lợi cư dân.

5. Kết luận và Kiến nghị

Việc cho thuê căn hộ ngắn ngày là một nhu cầu thực tế của thị trường. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, cần:

1. Hoàn thiện khung pháp lý: Cần sự đồng bộ trong Luật Nhà ở để xác định rõ mô hình nào được hoạt động và điều kiện đi kèm.
2. Phân loại rõ ràng: Phân định rạch ròi giữa căn hộ để ở và căn hộ có chức năng lưu trú du lịch.
3. Trách nhiệm quản lý: Chủ nhà phải chịu trách nhiệm về hành vi của khách thuê, đảm bảo không ảnh hưởng đến không gian sống chung của cộng đồng.
4. Cân bằng lợi ích: Hài hòa giữa quyền khai thác tài sản của chủ sở hữu và quyền được sống ổn định, an toàn của cư dân.

"Bởi một căn hộ có thể là tài sản riêng nhưng khi nằm trong một tòa nhà chung cư, nó cũng là một phần của không gian sống chung." – Trích dẫn từ chương trình.