Bao giờ hạ tầng Việt Nam DẪN DẮT PHÁT TRIỂN? | Phan Đỗ Thành Nhân | Quan Điểm

Key Concepts

• Hạ tầng dẫn dắt phát triển (Infrastructure-led development): Mô hình quy hoạch trong đó hạ tầng giao thông (Metro, đường sắt) được xây dựng trước, sau đó dân cư và thương mại mới phát triển xung quanh.
• Hạ tầng chạy theo sau (Infrastructure-lagging development): Tình trạng dân cư và bất động sản phát triển tự phát, sau đó nhà nước mới tìm cách "vá" hạ tầng vào, gây tốn kém và chậm trễ.
• Mô hình Rail + Property: Chiến lược kết hợp vận hành đường sắt với phát triển bất động sản quanh ga tàu để lấy lợi nhuận bù đắp chi phí vận hành (điển hình tại Hồng Kông).
• Đầu cơ bất động sản (Real estate speculation): Hành vi gom đất quanh các dự án hạ tầng tương lai để chờ tăng giá, gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng và làm phình to ngân sách dự án.
• TOD (Transit-Oriented Development): Phát triển đô thị lấy định hướng giao thông công cộng làm trung tâm.
• Nghị quyết 98/2023/QH15: Cơ chế đặc thù cho phép TP.HCM giữ lại 100% nguồn thu từ phát triển đất trong các khu vực TOD để tái đầu tư hạ tầng.

---

1. Thực trạng và Nguyên nhân của sự bất cân xứng hạ tầng

• Thực trạng: Tại TP.HCM và Hà Nội, hạ tầng giao thông luôn trong tình trạng quá tải, "chạy theo" sự phát triển ồ ạt của dân cư và bất động sản. Người dân mất hàng giờ mỗi ngày để di chuyển.
• Nguyên nhân gốc rễ:
  • Đô thị hóa tự phát: Từ thập niên 1990, dân số tăng nhanh nhưng hạ tầng công cộng không theo kịp, dẫn đến việc thành phố bị thiết kế xoay quanh xe máy.
  • Quy hoạch bị điều chỉnh: Các bản quy hoạch thường xuyên bị thay đổi dưới áp lực của thị trường bất động sản và lợi ích cục bộ.
  • Nút thắt giải phóng mặt bằng: Việc thu hồi đất trong khu dân cư đông đúc cực kỳ tốn kém và kéo dài hàng thập kỷ do tranh chấp giá đền bù và tái định cư.

2. Phân tích mô hình phát triển: Bài học từ quốc tế

• Mô hình thành công (Singapore, Hồng Kông, Tokyo):
  • Singapore: Sử dụng Land Acquisition Act (1966) cho phép thu hồi đất với giá dưới thị trường, không thể kiện tại tòa, giúp nhà nước sở hữu phần lớn quỹ đất để quy hoạch đồng bộ.
  • Hồng Kông: MTR Corporation vừa vận hành Metro vừa phát triển bất động sản, tạo vòng tròn tài chính tự cung tự cấp.
• Bài học cho Việt Nam: Việt Nam có lợi thế về sở hữu đất đai toàn dân, nhưng thực tế quyền sử dụng đất đã phân tán, khiến quy trình thu hồi đất trở nên phức tạp và đắt đỏ hơn nhiều so với các nước có cơ chế tập trung.

3. Tác động tiêu cực của đầu cơ bất động sản

• Vòng lặp luẩn quẩn: Khi quy hoạch hạ tầng được công bố, giới đầu cơ gom đất khiến giá tăng từ 50-200%.
• Hệ quả:
  1. Chi phí giải phóng mặt bằng tăng vọt: Ngân sách nhà nước phải chi trả nhiều hơn cho cùng một diện tích đất.
  2. Đẩy người thu nhập thấp ra xa: Giá nhà quanh ga Metro tăng cao khiến đối tượng cần Metro nhất không thể tiếp cận, làm thất bại mục tiêu của mô hình TOD.
  3. Thất thoát giá trị gia tăng: Lợi nhuận từ việc tăng giá đất (lẽ ra thuộc về ngân sách công) lại chảy vào túi các nhà đầu cơ.

4. Giải pháp và Hướng đi tương lai

• Áp dụng mô hình TOD: TP.HCM đang thí điểm 11 vị trí dọc các ga Metro vành đai 3. Việc áp dụng Nghị quyết 98 cho phép giữ lại nguồn thu từ đất để tái đầu tư là bước ngoặt quan trọng.
• Chuyển đổi nguồn vốn: Chuyển từ phụ thuộc vốn ODA (nhiều ràng buộc, dễ chậm tiến độ) sang sử dụng vốn ngân sách thành phố và cơ chế đặc thù để chủ động tiến độ.
• Quy hoạch đồng bộ tại các khu vực mới: Đối với các khu vực như Thủ Đức, sân bay Long Thành, cần thực hiện quy hoạch hạ tầng trước khi cho phép các dự án bất động sản mọc lên để tránh lặp lại sai lầm "đường kẹt cứng" như nội đô.

5. Kết luận

Tác giả nhấn mạnh rằng TP.HCM và Hà Nội không nhất thiết phải trở thành Singapore do khác biệt về thể chế và quy mô. Tuy nhiên, sự thay đổi đang diễn ra với việc vận hành thành công Metro số 1 và khởi công Metro số 2. Thông điệp cốt lõi: Vấn đề không còn nằm ở kỹ thuật mà ở ý chí chính trị. Việc kỷ luật trong quy hoạch, từ chối các dự án bất động sản thiếu hạ tầng kết nối, và kiểm soát đầu cơ là chìa khóa để hạ tầng thực sự dẫn dắt sự phát triển trong tương lai.

"Câu hỏi còn lại không phải là kỹ thuật, nó là ý chí. Liệu chúng ta có đủ kỷ luật để làm đúng ở những nơi còn có thể làm đúng hay là sẽ lại để bất động sản chạy trước hạ tầng?"